中国房地产市场高速发展阶段中，许多城市出现“高库存”状况，这是多年商品房供给偏离市场供需关系所造成的。为了化解高库存给房地产市场和金融系统带来的风险，2014年住建部定调“千方百计去库存”，随后中央及地方政府陆续出台多项去库存政策。
本研究通过考察近年中国城市住房库存量变化趋势，判断去库存政策的效果和中国城市住房供给回归理性的进展。研究初步成果发表在《中国房地产》2023年2月下旬刊，作者为北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心政策分析员李云鹤。
商品住宅库存有 “狭义库存”和“广义库存”两种不同的定义，前者指待售现房，后者指的是待售现房与可售期房之和。文章对当前中国房地产市场的“狭义库存”和“广义库存”的规模分别进行测算。由于住宅的广义库存尚无直接的统计指标数据，文章基于“新开工面积与销售面积等指标的历史累计情况”、“竣工面积和销售面积等指标的当期数据”和“城市房管局预售申请与登记备案等相关数据”，对商品住宅的广义库存规模进行测算，以探求当前房地产市场运行状况及库存规模的合理性。依据数据分析，得出主要结论如下：
（1）住宅狭义库存下降明显，去化风险可控，市场往理性方向发展。2021年住宅现房待售面积为2.3亿平方米，相当于历史最高值的50%，实现了库存量“腰斩”。然而，在疫情管控、行情下行等多方因素的影响下，商品住宅现房库存正进入新一轮上行周期，但库存的去化周期仍保持在警戒线（18个月）以下，去化压力可控。在现房的待售面积中，有近9成为“待售/空置1-3年的商品住宅”，还存在再次进行销售的可能性。
（2）住宅广义库存水平回升，去化存在压力，市场理性回归仍然任重道远。2021年全国商品住宅广义库存测算规模均突破了30亿平方米，呈回升趋势，商品住宅广义库存仍存在去化压力。截至2021年底，在不产生新增供应的前提下，全国住宅库存规模仍可满足未来2年以上的销售需求，房地产市场回归供需平衡的路程依然任重而道远。
（3）城市住宅库存差异明显，大城市“高库存”未必难解，小城市“低库存”去化承压。在53个样本城市中，一二线城市2021年住宅的平均库存规模超800万平方米，但这些城市发展前景普遍较明朗，住宅销售潜在规模较大，库存去化相对乐观。三四线城市库存的平均水平低于400万平方米，然而，随着部分城市收缩、购房需求减少，住宅供应更易发生积压与滞销。
在因城施策以及构建住房市场供需调控长效机制的背景下，提高对房地产市场库存的关注度，通过对商品住宅的供求关系进行动态调节，以及时化解城市的去化压力、规避潜在风险，将成为实现房地产市场理性回归的一项有效对策。
本文发表于《中国房地产》2023年2月下旬刊。
作者：李云鹤，北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心
