自1998年房改以来，高层住宅成为中国商品房供给的主要产品，目前已形成了大规模的建筑体量，早期建成的一批高层住宅即将进入老旧大修期，高昂的维护成本与拆迁更新成本已成为必须迫切关注的问题。本文通过分析我国高层住宅的发展现状及面临的挑战，探索高层住宅全生命周期管理与维护机制，以提升我国高层住宅的维护管理水平，避免或有效应对上述问题。研究初步成果发表在《中国房地产金融》2023年第4期，作者为北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心研究团队，成员包括刘志、刘秀英、李云鹤、刘威。本文在研究期间，得到冯俊、李晓江、陈勇、易成栋等专家的指导，在此表示感谢。
本文首先明确了高层住宅定义，将“7层及以上建筑或建筑高度大于24 米的住宅建筑”纳入研究范围。随着中国城市化程度加快，在市场需求和土地资源紧缺相矛盾的合力作用，越来越多的中国家庭选择居住高层住宅。高层住宅的发展也呈现出“在居住建筑中的占比越来越高”、“建筑的楼层数越来越高”以及“在超大城市的规模最突出，在中小城市的比例也不低”等特点。面对“人口老龄化和建筑老龄化”的双重压力，高层住宅面临管理维护难、费用高，维修资金续交不易、取用不便等多方挑战。针对高层住宅的管理与维护问题，本文提出的主要建议如下：
（1）建立高层住宅全生命周期管理机制，实现高层住宅使用寿命的延长。对高层住宅实施阶段性的必要管理工作，并使每个环节有效衔接，形成管理链条。具体内容包括：高层住宅存量情况的清查、高层住宅状况的监测与风险预警、高层住宅的定期维护管理以及高层住宅的更新规划。高层住宅全生命周期管理机制的建立，需要业主、物业和政府多方参与、合力推动，最终实现房屋安全管理的长效机制。
（2）完善高层住宅维修资金缴存运营机制，为高层住宅的维护提供资金支持。首先，落实迟缴拒缴住宅维修资金的法律责任，如相关部门可针对欠缴业主的房屋进行备案并行使留置权，在政府回收业主欠款之前，限制该住宅的出售与继承，相关房屋将不允许进入市场进行交易活动。此外，可制定灵活的资金缴存机制，避免资金长期沉积贬值，同时及时更新维修资金需求，合理使用运作资金产生的红利。
（3）探索建立高层住宅的房屋养老金制度。借鉴多支柱的养老金制度和住房公积金制度，建立我国房屋养老金制度。其中，第一条支柱是强制性的房屋公共养老金。其资金主要来自于住宅专项维修资金和地方政府财政资金，用于支付全市各住宅小区房屋日常基本维护与一般性修缮费用以及一部分大修费用。第二条支柱是商业性房屋养老保险。以小区为单位自愿购买，用于补充住房公共养老金在支付住房大修方面能力的不足。房屋养老金的制度设计应重视自下而上的探索，提高业主及物业等多方主体对住宅维护管理的积极性。
推进住宅建筑长寿化是解决我国存量住宅使用问题与未来住宅发展的当务之急，也是实现我国建设从资源消耗型向资产持续型转变的重大课题。因此，提升高层住宅的维护管理水平势在必行，如引入建筑专业人士的参与，建立高层住宅强制性维护机制，规范物业企业管理行为，加强政府部门的监督与指导等。通过多方努力，提高各界对高层住宅的维护管理意识与能力，实现高层住宅发展的可持续性，满足人民群众高质量住房需求。
