标签：土地价值捕获，土地出租，土地税收
土地价值捕获（land value capture）是目前地方财政从业者之间的一个热门话题。一方面因为在经济萧条时期，地方政府收入下降，新收入来源的需求被激发。另一方面是因为需要新的融资途径，用于缓解地方基础设施投资不足。2011年5月，林肯土地政策研究院第六届土地政策会议就借鉴国内外经验对土地价值捕获进行了多方位的探讨[i]。
土地价值捕获的基本概念
土地价值的变化常常与土地所有者的个人努力无关，比如社区基础设施投资，附近工业、商业、住宅或休闲活动的增长，土地开发许可的授予，或是社区的增量扩展等因素都是变化动因。而价值捕获就是指通过征收税费等手段，将归因于社区贡献的土地价值增值全部或部分回收于社区的过程。价值捕获往往应用于因政府投资（道路建设、供水、卫生设施、甚至道路辅助设施如路灯）而导致的土地价值增长的情况。
国际经验
土地出租 （Land leasing）
中国也许是最广泛全面应用价值捕获的国家。地方政府向农民以农业用地的价格征收土地，配套基础设施之后，出让给开放商用于城市土地开发项目。城市建设用地与农地的差价成为地方政府收入，用于支付基础设施建设。
联合开发（Co-development）
香港和东京的公共轨道交通公司则采用在车站周边开发商业住宅和商业区的形式，将其溢价收益补贴轨道建设成本。在东京，非票价收入占整条交通线收入的30-50%。在这两个城市，物业管理收入作为一个可持续的收入，比物业开发项目本身的利润更为可观。
开发税（Development taxation）
1909年英国曾试图征收改良税，但其实施面临资产评估等诸多困难。而最终地方政府与开发商的合同取代了直接征收改良税，在合同中开发商有提供基础设施和服务、保障性住房和其他计划的义务，而这些合同逐渐演变成一种社区基础设施征税，成为一种替代形式的改良税。虽然经历了迥异的历史发展路径，法国现在有对新的开发项目征收地方基础设施税的做法。
土地池（Land pooling）
印度已经试验了通过土地池的做法来实施新城的规划。这种做法鼓励没有开发或杂乱开发土地的所有者将他们的土地汇聚在一起,将大量零散的地块集中开发。艾哈迈达巴德的方法是将15%的土地用于道路、10%修建为公园 15%拍卖,和60%留给土地池的成员。
美国经验
征收改良费的特别评估区是美国土地价值捕获各种具体政策中的一种。例如，社区设施区（Community Facilities Districts）通过向居民收费，来支付为建设社区基础设施而发行的债券。商业改善区域（business improvement districts）和税收增量融资（tax increment finance）对指定区域征收指定用途税或费,用于区内改善。私下协商的社区受益协议（Community Benefit Agreements）要求开发商为当地居民提供社区设施或其他经济利益。用于支持基础设施和相关开发投资的全市性发展和影响费（citywide development and impact fees）通常是基于成本的，只有当改善价值超过成本时才能成功。
美国经验的最大启示是，虽然改良税（betterment levies）或者价值捕获（value capture）的原理被广泛接受，但其名称实际上很少被应用。此外,美国也可以从国际经验中学到很多新的价值捕获方法。
（翻译：北京大学 郑颖尔）
封面漫画：南方都市报 陈婷
原文： Gregory K. Ingram, “Land Value Capture—Practice and Prospects”, Land Lines, Lincoln Institute of Land Policy, July 2011.
[i] 林肯土地政策研究院第六届土地政策会议文集详见：Gregory K. Ingram and Yu-Hung Hong (ed.), 2012,Value Capture and Land Policies, Lincoln Institute of Land Policies, Cambridge, Massachusetts, USA.
