标签：住房泡沫
作者：Gregory K. Ingram
美国正在从一场巨大的衰退中复苏过来，这场衰退的主要特点是全国性的住房价格崩溃。美国住房价格从2000年到2006年上涨了59%。危机发生后，以不变价格计算，到2011年美国住房价格下降了41%。从全国层面看，2011年美国住房价格比2000年低6%。这种全国性住房价格崩溃产生无法预测的如传染病一般的影响，导致一场金融危机和自大萧条以来最为严重的经济衰退。美国住房抵押贷款偿还延期90天以上的份额从2006年的1%上升到2010年的8%以上。住房价格泡沫及其破灭造成了巨大的经济和社会损失。
如果能防止未来住房价格泡沫，效益显然是巨大的，但是只有在政策制定者学会如何监测住房泡沫的形成、并采取措施减轻或缓和泡沫，这种效益才能取得。最近一期的林肯土地政策研究院政策聚焦报告：James Follain和Seth Giertz撰写的《防止房价泡沫：从2006-2012市场衰落中得到的经验教训》，强调了诊断和处置住房市场价格泡沫的挑战性。他们的报告建立在广泛的统计分析基础之上，这些统计分析可以在许多林肯土地政策研究院的工作论文上查询得到（www.lincolninst.edu）。
尽管通过如同本文第一段所示的全国性指标，可以总结出近期住房市场衰落的特征，但是这些全国性的指标无法解释不同的大都市地区住房价格在程度和变化上的巨大不同。例如：从1978年到2011年，以不变美元价格计算，德克萨斯州的达拉斯和内布拉斯加州的奥马哈这两个地区的住房价格在1978年的基础上变化少于20%；但是加利福尼亚州的斯托克顿的住房价格从1978年到2006年几乎上涨了3倍，但是到2011年又回到了1978年的水平。所有地区住房市场都受到国家经济和金融政策和条件的影响，但是大都市地区住房市场的巨大不同表明当地状况也起到了十分重要的作用。
Follain和Gietz以大都市区域的住房市场作为分析的观察单位，统计分析了380个大都市地区的年度数据（1980~2010）和季度数据（1990~2010）。他们的计量分析结果表明，住房价格泡沫在大都市地区是可以监测到的，并且价格变化和伴随产生的信贷风险在规模上差异巨大。用来评估住房抵押贷款信用风险的各种压力测试，在大都市层面上可以作为监测潜在住房泡沫的有用指标。
大都市地区住房价格在程度和变化上有巨大不同，一些地区呈现“类泡沫”增长，其他地区基本呈现稳定增长。Follain和Gietz认为缓和住房泡沫的政策需要针对特定的大都市地区量身定制，而不是在国家层面上制定一致的政策、实行到所有的大都市地区。因此，以货币政策来扭转几个大都市地区房价上升趋势，不易被人们接受，因为这会同时影响到其他稳定的地区住房市场的住房融资成本。Follain和Gietz提出的政策措施是在那些存在泡沫的大都市地区中，提高发放的住房抵押贷款的银行的资本准备金率。这种反周期政策会抑制住房价格的上涨，同时加强发放住房抵押贷款的银行的准备金，进而提高它们应对任何难以预料的金融冲击的能力。
在大都市地区实行审慎的住房市场政策是一件显而易见的事情，但为何之前并没有这么做？答案在数据。针对特定大都市地区实行政策干预所需要的数据直到近期才出现并可以广泛获取，这些大都市、郡、邮编号区等空间层面分散数据的出现，如同一场数据革命，使地区住房市场分析大大受益。Follain和Gietz的实证研究，就是建立在这些数据的基础上。想要了解更多他们的研究，可查询：http://www.lincolninst.edu/pubs/2245_Preventing-House-Price-Bubbles.
原文：Gregory K. Ingram, “Detecting and Preventing House Price Bubbles,” Land Lines, Lincoln Institute of Land Policy, October 2013.
