作者：刘志林 景娟 满燕云
发表时间：2016-08-26
摘要：
本书是一本有关回顾和对比保障性住房政策国际经验的著作。我们认为，政府从19世纪末开始介入住房领域，各个国家和地区在提高家庭的住房支付能力、改善居民住房条件以及改善住房不平等状况等方面，已经尝试了多种措施。不同地区、不同历史时期形成的政策模式和政策工具，为我国完善适应市场经济体制的保障性住房政策体系提供了丰富的参考。这些政策手段的实施效果和实施过程中出现的问题，特别是法律、行政体制、财政税收、金融等制度环境等对住房政策实施的影响，为我们客观评判各种政策工具的优劣和在中国的可行性等提供了有益的经验教训。更重要的是，各国和地区在各个历史时期选择特定的政策手段，与其面临的特定住房与城市发展问题、宏观经济环境密切相关，也受到不同时期主流政策理论思潮的影响。因此，在回顾保障性住房政策的国际经验时，必须将其放在特定的历史条件下来进行评述。
与类似研究或著作不同的是，本书并不集中于论述某一个国家的保障性住房政策，而是着重不同政策工具和制度要素的横向对比分析。实际上，尽管学界已经有了大量关于住房政策国际经验的论文，但多数还是集中于对某一个国家或者地区的概述（特别以美国、新加坡、香港为主），或单独关注到某一时期具体某项政策工具的应用。应当注意到的是，保障性住房政策在不同国家和地区均有差异，例如欧洲基于福利资本主义国家体系的保障性住房政策，在基本理念、政策目标、保障对象、政策手段上都与美国基于自由市场经济理念的保障性住房政策大相径庭,；而以新加坡、中国香港地区等为代表的东亚地区则发展起适合其城市发展特点、经济和政治制度的保障性住房政策体系及相应的政策工具。中国有其独特的历史背景、人口特点、城市化阶段，也有作为转型经济国家和发展中国家的特定历史条件，这决定了中国的保障性住房政策模式绝不可能参考某一个国家或地区的经验，而必然是在对各国和地区经验教训进行客观评价和对比的基础上，创新一套符合自身国情的保障性住房政策体系和制度机制。
另外，本书将从更为广泛而全面的角度考察保障性住房政策。目前国内学界更多将保障性住房等同于公共住房政策，或者是低收入住房政策。但保障性住房政策的含义更为广泛，不只是面向低收入家庭或贫困家庭。由政府直接或者间接资助以提高家庭的住房支付能力的政策手段，都属于保障性住房政策的领域。这其中包括了面向中等收入家庭的租赁或自有住房的一系列政策手段（如提高中等收入家庭购房支付能力的所得税减免措施等）。限于本书篇幅，以及我国目前保障性住房政策的焦点，本书讨论的重点保障性租赁住房的各种政策手段和制度要素。尽管有许多“补砖头”或“补人头”孰优孰劣的争论，但其实一直缺乏一个系统性的讨论，即各种政策工具和手段如何能够相互补充，形成一套完整的保障性住房政策体系。这正是本书希望探讨的问题。
同时，本书致力于对比各国保障性住房政策的细节，针对每一个政策工具，对比各国和地区的政策设计、组织架构、资金来源、实施机制等等，以及这些措施是在什么样的历史条件和政治环境下被提出和采用的，它们所希望解决的住房问题是什么，有哪些制度和机制设计用于保证政策目标的实现，出现了怎样的意外后果等等。需要说明的是，有效的保障性住房政策有赖于国家层面政策体系的政策设计，也需要地方层面的政策实施甚至政策创新。因此，本书的研究对象不仅包括美国、英国、荷兰等欧美发达国家，也包括新加坡这一“城市国家，以及作为城市保障性住房政策典型代表的我国香港地区。事实上，我国在上世纪九十年代开始实施的经济适用住房政策和廉租住房政策就是受到了新加坡的组屋政策和我国香港地区的公共租屋政策的影响。本书基于可实施性的角度评述各个政策手段，从而为国家和和地方层面上的政策设计、实施与创新提供更为实际和更具有可操作性的参考。
总的来说，本书希望通过对保障性住房政策国际趋势和经验教训的梳理、对比与评述，来回答以下问题，从而为我国进一步完善保障性住房政策体系提供参考与建议。
1）什么是保障性住房？保障性住房并不简单地等同于公共住房、低收入住房、廉租住房等，但与这些更为具体的住房项目是什么关系？又应当怎么去界定住房的可支付性和“不可支付”的住房？
2）如何定义保障性住房政策？保障性住房政策的政策目标是什么？应当怎样界定保障性住房的保障范围——即目标收益群体，以及保障标准？这又与下一个问题有关系。
3）政府实施保障性住房政策的理论基础是什么？政府应该怎样看待自己在住房领域的角色？这一角色与政府对房地产市场履行宏观调控和监管职责有什么关系？即保障性住房政策与范围更广的住房政策、房地产市场调控有什么关系？
4）政府应当怎样促进保障性住房政策目标的实现？也就是说，采用怎样的政策工具或者政策工具的组合？其中，人们讨论的焦点常常是需求方补贴和供给方补贴的关系问题，那么这些不同的政策工具孰优孰劣？
5）保障性住房政策手段的有效实施，需要建立怎样的制度保障机制？任何政策的实施并不完全取决于政策设计本身，需要法律体系、财政金融体系、组织管理体系等多重制度保障。
本书是北京大学－林肯研究院城市发展与土地政策研究中心“低收入住房政策国际经验与中国借鉴”研究课题的主要研究成果之一，由刘志林、景娟、满燕云共同完成，并得到了钱云、韩雅飞、李劼、李楠等老师和同学的帮助。本书的部分研究成果已发表在相关学术期刊上。全书由刘志林负责总体策划，刘志林、景娟共同完成统稿修订工作。本书各个章节的研究与写作分工如下：第一章（景娟、刘志林）、第二章（刘志林）、第三章（刘志林、景娟、钱云）、第四章（刘志林）、第五章（满燕云、刘志林、景娟）、第六章（刘志林、李劼）、第七章（刘志林）、第八章（景娟、刘志林）、第九章（刘志林、韩雅飞）、第十章（刘志林、景娟）。
