美国林肯土地政策研究院院长McCarthy博士从《联合国第三次住房和城市可持续发展大会》（以下简称“人居Ⅲ”）讲起，介绍了中国城镇化的历史经验，指出城市发展过程中的重大问题，尤其是融资问题，同时还梳理了城市更新或者城市再开发的国际经验。
联合国每隔二十年就会召开一次住房和城市可持续发展大会，为未来20年的人居发展指明方向。第三届人居大会于2016年在厄瓜多尔召开，此次大会评估了1996年《人居议程》的实施情况，更新了城市可持续发展的政治承诺，同时达成了《新城市议程》。
《新城市议程》致力于解决城市规划、设计、融资、开发、治理和管理新城市的方式，帮助国家和城市终结贫困和饥饿，消除不平等，促进可持续包容的经济发展模式，并特别强调对环境的保护。
McCarthy博士认为，基础设施融资是实现《新城市议程》的最大挑战。在未来的二十年，基础设施建设领域大约需要91万亿美元的资金投入，平均每年约4-5万亿美元。占全球一年货物GDP的7%-8%。然而，全球地方政府财政收入仅占全球GDP的5%左右，这意味着，只有全球财政收入翻番，才能有足够的资金投入基础设施建设，满足新市民、新公民的需求。
城镇化是非常重要的，它减少了全球有些农村或城市地区的绝对贫困，但同时也加大了收入和财富的不平等，带来财富的集聚和集中。19世纪著名哲学家以及社会改革者亨利•乔治认为，当时经济增长带来的收入并未得到公平的分配，这导致贫困问题的产生。公共部门进行大量投资，提升城市公共服务水平，使土地价值增加，使土地拥有者获利。由于政府对劳动和资本大量课税，对土地所有者课税不足，使得土地所有者不需要努力就可以赚取利润，变得日益富裕。
亨利•乔治认为可以通过对土地所有者课税，来支持公共服务的提供。今天我们认为，这种解决方案不仅能够解决贫困，还能够推动建立起更好的城市以及更加美好的人类生活。在过去至少20年里，中国也通过土地出让方式捕获土地价值。据统计，中国累计获得了约4.5万亿美元的土地出让金，很大程度地满足了城市基础设施投资需求。中国的经验表明，土地可以成为基础设施建设以及城市扩张所需资金的来源。
McCarthy博士结合联合国人居署的研究，将城镇化归纳为以下几种类型：第一种就是扩张型城镇化，即城市出现扩张型的增长，全球在过去五十年里经历了此种类型的城镇化；第二种就是密集型城镇化，通过城市再开发或者贫民窟升级改造等措施增加城市密度。McCarthy博士指出，如果要实现高质量的城镇化，还是要增加城市密度，发展密集型城镇化。我们需要在规模和密度方面双管齐下，才能更好地迎接20亿城市新人口。
McCarthy博士还从人口密度和土地状况两个方面展示了不同城市增长的情况。林肯研究院资助的一项研究《城市扩张图集》利用二十世纪九十年代、2000年以及2015年的卫星图片，展示了世界上200个城市的发展状况，这些城市土地扩张速度远超于人口增长。这样一来，城市密度不断下降。McCarthy博士认为，在未来的五十年间，这样的发展是无法持续的，因为没有足够的土地。中国城市发展的经验表明，扩张型城镇化发展仍然是可行的，因为可以通过土地价值捕获方式实现融资。然而，这种城镇化增长是有限的，一些城市没有足够的土地，因此只能在城市内部提升密度。
McCarthy博士指出，城镇化过程中如何进行筹资和融资，这是一个很大的问题。人们从美国一些城市进行更新改造再开发的过程汲取了一些教训，但是并没有找到更加完美的融资方式。
美国政府在上世纪三十年代到五十年代推行这样大规模的城市再开发工作，希望能够对贫民窟地区进行再开发，先把贫民窟内的人迁移出去，然后再进行开发改造。
但这个过程遭遇到民众抵抗。珍妮•雅各布斯反对大规模的城市改造，建议温和的、渐进的改良。1966年，美国政府出台历史保护法案，到七十年代至九十年代，社区自发的改造盛行，关注居民的利益。政府对历史保护提供税收减免优惠。2000年后城市改造的模式发展到混合式。在政府税收优惠的四十年时间内，投资累计1200亿美元，保护了53万套住房，提供了1200万个就业机会。这是国家与当地政府在文化保护和历史保护方面一种非常好的合作模式，被称作适应性再改造。
此外，对旧楼进行改造，使之得到现代化的利用，也是非常好的改造经验，美国、德国等地区均有这样的成功案例。在圣保罗，人们通过销售建筑权进行融资，获得了相当于180亿人民币的资金来支持基础设施和住房建设。哥伦比亚政府利用部分财政收入支持了波哥大腓尼基三角地区的再开发。韩国首尔对50多块土地进行了土地再整理，供应了50万套住房。还有印度尼西亚，在2004年班达亚齐海啸之后，他们也进行了土地再调整以支持城市再开发。
中国的城市再开发仍然面临着很多挑战，比如说城中村，居住在城中村的人口占到了总城市居住人口的20%左右，可以考虑采用土地再整理与自筹融资方式进行改造。McCarthy博士最后指出，城市改造没有完美的模式，但我们可以从过去的经验吸取教训。社区要参与，城市的历史和文化个性要保护，自筹资金的改造方式要鼓励。
（本文稿根据演讲现场纪录和PPT整理而成，未经演讲者本人核对）
演讲人：George McCarthy 林肯土地政策研究院院长
