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左起：王守智、冯长春、李贵才、林初昇、贺灿飞

左起：黄贤金、刘守英、吴缚龙、林子钦、贺灿飞

2019年4月20日，北京大学“黉门对话”专场一的主题是“中国城市更新的动力与前景”。北京大学城市与环境学院院长贺灿飞担任主持，嘉宾分别为北京大学城市与环境学院教授冯长春、北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院院长李贵才、香港大学教授林初昇、原国土资源部政策法规司司长王守智、南京大学教授黄贤金、台湾政治大学教授林子钦、中国人民大学教授刘守英和伦敦大学学院教授吴缚龙。主持人与各位嘉宾就中国城市更新的动力、制度障碍以及未来前景进行了对话。

冯长春：城市发展的过程中，建筑破旧产生危旧房，基础设施落后，人居环境较差，通过城市更新改善居住环境，改善建筑功能，提升生活品质，故而进行旧城更新；之后城市更新的范围、内涵逐渐扩大，如广州“三旧”改造。

李贵才：城市在“崛起—发展—成熟”的过程中，每一个时代都有不同的社会、经济目标，城市建筑物、土地的利用强度和利用方式会发生不同的变化，故而进行更新。

林初昇：中国城市更新是城市化发展进程的必然结果，也是政治的结果，根本动力是利益，城市更新在中国一线城市有很大的需求。此外，城市更新是社会现象，也是民生工程。

吴缚龙：首先是认识的差异。对比广东和英国：广东城市更新更多注重的是综合整治，注重建设环境；而英国则更多的是强调就业，提供住宅，使原有居民从中得益。其次是阶段性的差异。西方现在已经步入了后工业化阶段，中国处于城市化和工业化同时进行的阶段。第三是治理模式的差异。中国政府的主导性很强，而西方城市十分重视民众参与，居民具有参与城市规划和城市更新的权利。

林子钦：对比台湾和大陆：首先，台湾基本没有土地财政的问题。台湾征收房地产税，地方政府不需要通过出售土地筹措资金。其次，台湾土地更新之后，希望原住民不搬离；同时引入了开发商，开发商会与居民分享一部分土地增值，以此来调动居民的积极性。此外，台湾的容积奖励政策、公众参与制度以及不动产交易制度与大陆均存在差别。

黄贤金：土地政策方面的障碍：（1）“政府统”，城市更新需要政府统一来做，政府强势。（2）“制度限”，严格规定城市土地属于国家所有，而集体土地在城市更新当中如何能够更好地、合法地发挥作用，需要进一步的探索。（3）“市场限”，国有土地出让之后很难进行流转，要流转的话受到增值税和契税等各方面的限制。（4）“主体弱”，产权主体的弱势。

王守智：第一，更新政策。更新理念应逐步转向渐进式更新。 第二，环境政策。应该在城市更新过程中对生态进行修复。第三，利益机制的建立。从政府主导变为市场参与、多元参与的模式，可以平衡不同主体间的利益关系。第四，需要树立有机更新的理念。

冯长春：投融资的政策。近几年PPP盛行，但衍生了很多问题，投融资需要根据开发的区域、模式和运行来展开，把社会、企业和政府的力量结合在一起。

王守智：要从土地制度上进行完善，完善对存量土地的再开发、再利用制度，推动土地利用方式创新。其主要包括：（1）“多规合一”，推进国土空间规划制度的建立。（2）供地方式，要适应城巿更新的需要，借鉴国内外成功经验，完善自主更新机制。（3）棚户区改造、城市征迁等国家强制力保障的项目，征收需具有强制性。（4）城中村改造，对集体土地的开发应该创新土地征收制度，比如采用由集体经济组织申请将集体土地转为国有土地的方式。

冯长春：第一，土地问题是核心，应该从制度上创新。要进行土地制度的深化改革，建立城乡统一的土地市场，“同地同权同价”。第二，土地资源的有限性和稀缺性。需要进行空间上的用途管制，同时优化利用，提升功能。第三，利益分配的机制。在利益分配当中，首先要达到公平、合理，多途径进行利益的平衡和分配。

林子钦：从土地经济的理论出发，城市更新应该更多地引入开发商，而不是仅靠规划。规划有诱导和指引功能，需要通过市场运作，才能让城市更新变得可以持续。

吴缚龙：中国的国情和西方不同，应该具有自己的理论。中国有丰富的城市更新实践，要从实践中产生理论。

刘守英：中国城市的理论创新应该与西方城市不同，中国有四点独特性：第一，政府的增长主义，以及把城市作为一种工具来发展的模式；第二，土地制度在城市发展中的作用；第三，城市更新的公众参与度低；第四，城市化的两条途径——国有土地解决城市建设问题，集体土地解决农村人口问题。中国的独特性需要有新的解释。

黄贤金：中国城市更新理论建设除了考虑自身独特性以外，还可以借鉴其他相关的理论，比如包容性的更新。首先是建筑物类型的包容性，其次是空间上的包容性，第三是产权的包容性。

李贵才：第一，新制度经济学不能够解释中国的城市更新，亟需发展一门社会地理学科来解决占有与产权关系的问题。第二，需要建立一个公众认可的空间公平、空间正义和空间安全机制，来保障空间效益的实现。

吴缚龙：中国城市更新的前景光明，因为政府为人民办事的意愿很强，同时政府的动员能力和操作能力也很强。但囿于城市更新的复杂性和资源的有限性，城市更新在操作层面仍然有瓶颈。未来中国城市更新不应是一方主导，而是多方参与。

刘守英：城市更新结果的好与坏取决于能否采取正确的方式。而正确的方式包含以下四个因素：（1）结构问题；（2）创新主体参与、利益分享的机制；（3）淡化所有制；（4）注重人。目前中国城市更新的难点在于以下三点：（1）产业的调整；（2）对人的需求的理解；（3）城市的治理需要创新。

黄贤金：第一，城市更新是永恒的事业；第二，城市更新永远有动力，政府、商人、居民与社会都有城市更新的需要；第三，城市更新需要有学术的支撑。

整理人：谭翠萍、张立新