“世界文明中的巨型城市与区域协同发展”分论坛系列讲稿之十四
Mike Raco教授谈“有规制的资本主义、全球投资者以及伦敦不断变化的房地产市场”
伦敦大学学院（UCL）的Mike Raco教授通过对伦敦房地产市场规制的梳理，探讨了在全球化大背景下如何规制资本的问题，并且强调规制资本的根本目的在于社会的公平与公正。Raco教授在报告中说，在讨论世界文明、共享经济的时候，鲜有人探讨公平问题，而事实上全世界每年产生的巨额财富中相当大的一部分聚集到少数人手中。这种不公平导致了仇富现象，是一个巨大的不稳定因素。如何让富人帮助穷人，怎样有效地帮助穷人是一个非常重要的话题。在当下，这个话题的核心在于如何规制资本。随着有关全球一体化和资本（与知识）流动的争论在加剧，对于加强限制和规划管理的“规制权”呼声愈来愈高。
英国是一个开放的国家。以几个数据为例，2010年5月和2014年6月当月吸引外商直接投资（FDI）就超过180亿英镑；近年来英国在欧洲FDI市场中所占份额上升到20%，成为欧洲FDI市场领军者；国外投资者持有的股票总额超过1万亿英镑；英国开放关键基础设施的外商所有权，这在发达国家中是独一无二的。但实用主义和封闭主义之间一直在斗争，这也是脱欧辩论的核心。
伦敦的知识经济重塑并推高了伦敦的房地产市场，导致近年来伦敦市中心的高层住房越来越多。全球投资者对于在伦敦市中心购买住房特别感兴趣，这个城市既透明又神秘，在世界投资环境风险加剧时，英国的普通法和法律体系对投资者而言无疑是一个安全的天堂。有批评者撰文指出，伦敦正在被230座高楼改造面貌，而这个过程中欠缺磋商。2016年伦敦市长萨迪克•汗（Sadiq Khan）上任后推出了一项前所未有的针对外国财产所有权的调查。
Raco教授的研究涉及到外来投资和本地投资、短线投资和长线投资。他认为，如何平衡外商和本地的投资，这两种投资带来的效果是否不同，需要从治理的视角去分析。这些投资的背后有各种机构投资者，比如国家基金、对冲基金、养老金公司、带有道德性的投资者和个人。当前投资者面临的舆论压力越来越大。
伦敦作为一个国际投资中心，特别是房地产和基础设施投资中心，到底需要多大程度的规制是一个颇具争议的议题。有人希望规制越少越好，这样投资行为可以自由进行以达到最优化。工商业的规制目的恰恰与这些人的初衷相同：即减少不确定性而带来稳定收益。在金融危机的背景下，如果治理框架不复存在，那么投资收益也是没有保障的。
规划对房地产市场能起到什么作用呢？有学者认为，规划本身是有局限性的，“限制性”的规划系统会打破供需平衡；另一方面，伦敦房地产市场过多的外国投资是规划系统无法应付的。2012年以来，基于项目经济活力评估和规划得益的审批体系看上去已经不合时宜。人们普遍批评二十世纪通过规划手段解决问题的做法。
规划被看作是有规制的资本主义（Regulatory Capitalism）的一个新维度。迹象表明，有规制的资本主义正在抬头。政策干预的制定、实施和管制中出现强有力的公私结合，规划系统依赖于逐步升高的市场价值，房地产开发业出现的角色也越来越多，比如咨询专家、律师、顾问等等。在这种情形下，慢规划（Slow planning）和复杂规划系统（Complex planning systems）呈现出优越性。
大的开发商把慢规划和复杂规划系统看作市场机会。规划可以在一定程度上保障发展的确定性因素、同时为区域发展提供多种可能的路径，慢性和复杂性规划将规划的重要性和内涵提高到新的高度。顶尖的私人开发商要求更多的规制和更高的标准，因为这符合他们提供的产品的档次。另一方面，政府系统的有效运作是实现规制的重要路径。伦敦新任市长在就职演说中谈到，目前对于伦敦的治理限制性较强，有些地方需要改善。
Raco教授在介绍伦敦资本规制的基础上，对房地产行业进行了探讨。对于房地产开发商而言，土地价格的上涨是喜闻乐见的，然而快速的土地价格上涨会导致投资过热，进而引发一系列社会问题。慢性规划的目的在于一定程度上控制土地价格，让试图谋取暴利的企业家无从下手，而让拥有健康长远发展规划的企业家有稳定的收益。这种治理结果对社会发展有诸多裨益，一方面提供了稳定的税收，另一方面方便监管。
在Raco教授的研究中，还有一些有意思的细节问题，例如城市发展的自信心、超高收入人群的特征以及留学生的问题，这些研究的根本目的是探讨伦敦的投资环境，时刻把握伦敦的变化，为新一轮的投资治理政策出台提供支持。现阶段伦敦相较于许多发展中国家有着教育方面的优势，很多中国学生愿意来到伦敦学习，这些中国学生背后是中国家庭的支持，他们必然有房产需求，会对房地产市场产生影响。Raco教授还密切关注国际形势，他认为美国即将更换总统，目前那里的政策不够清晰和透明，而伦敦的治理非常公开，人们会把伦敦看作一个安全的投资场所。
Raco教授总结道，伦敦的财政和治理体系随着全球化和脱欧的影响在不断的发生变化，厘清现阶段的状态和问题是决定下一步如何运作的基础。关于资本主义如何运作有太多浮于表面的讨论，究竟需不需要规制应该从资本的流动视角出发，如果资本流动健康合理能够给投资者带来稳定合法的收益，就说明现阶段的管控措施是合适的。
另外伦敦的资本主义治理涉及了诸多社会和文化的因素，伦敦的治理模式非常独特，并不能够简单的复制和模仿。如何把握伦敦在全球化进程中的走向，以及其他地区诸如中国经济放缓对伦敦的影响，是一个更大的议题。最后Raco教授重申，应该慢慢地做规划，因为规划问题十分复杂，在充分统筹的情况下可以减少城市之间的竞争以提供更多的机会。
（本文稿根据演讲现场纪录和PPT整理而成，未经演讲者本人核对）
整理者：朱向东，北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心2015级博士研究生
