什么决定了土地价值？古典经济学家认为答案取决于土地用于生产什么。然而，土地本身是自然环境的一部分，后者对其价值也有深刻的影响。土地与环境之间的这种关系，可以从空气质量对土地价值的影响这一至关重要的方面看出。空气质量如何影响土地价值？这篇短文概述了一项对中国三个城市的案例研究。研究结果表明，通过获取因空气质量改善而提升的土地价值，土地融资可以在助力中国清洁空气投资方面发挥关键作用。该研究获得林肯土地政策研究院资助。
背景
在过去的三十年里，中国经历了人类历史上最大规模的农村人口向城市的迁移。伴随着快速的工业化，一些城市的空气污染也相应增加。随着生活水平的提高，中国城市越来越关注环境质量，并致力于创建生态文明。 然而，实现这一目标需要投资，很少有人关注土地可以作为这种投资的潜在来源。
改善空气质量可能提升土地的潜在价值，因而可能反映在中国城市政府增加的土地收入上。目前在中国，通过土地使用权拍卖和土地租赁相结合的方法，能够有效地获取这些土地价值。因此，本项研究的核心假设是土地价值可能会因空气质量改善而提高，这就存在一种“良性循环”的可能，即改善空气质量会导致土地价值提高，进而创造条件让城市管理部门收获更多的土地价值。如果将这种土地价值的收益投资于进一步改善空气质量的措施，则可以扩大这个循环，从而实现可持续发展。为了研究中国背景下的这种空气与土地之间的关系，我们以深圳、苏州和郑州三个城市作为案例。
空气-土地关系建模
在研究报告中，我们首先定义了一个模型，该模型允许我们将土地的价值与其所承载的建筑物分开，这重要的第一步使我们能够区分空气质量对国有土地而非私人住宅所产生的影响。图1显示了案例之一深圳的房价空间分布：
图1 深圳市房价（元/平方米）的空间分布
为了研究空气质量对土地价值的影响，我们开发了一个时空多尺度模型来估算空气污染（PM2.5）的精细分布。图 2 显示了深圳 PM2.5 的分布。
图2 深圳市PM2.5浓度空间分布
结论：空气质量对土地价值的影响
模型结果显示，在三个案例中，空气污染与土地价值之间存在统计学上显著的负相关。在其他条件相同的情况下，郑州、苏州和深圳的空气污染浓度每下降 10%，每平方米土地价值分别增加约 6.3%、9.5% 和 7.7%。
空气质量和土地价值成比例变化的事实很重要。透过三个案例城市的规划文件中的详细信息，我们可以推算出每个城市空气质量适度改善会带来的土地价值上升。以郑州为例，PM2.5 年浓度达到 2 级状态所带来的空气质量改善，将使每年计划开发的用地价值增值22.8 亿元人民币（到 2035 年规划期累计总量为 342 亿元人民币）。对于深圳和苏州这两个城市，土地价值的潜在升值幅度更大。如果每个城市都能够将空气质量提至更高等级，那么苏州的计划开发用地价值将每年增加 82 亿元人民币（到 2035 年累计 1,235 亿元人民币），深圳的计划开发用地土地价值将每年增加 83 亿元人民币（到 2035 年累计1,252 亿元人民币）。
这些发现意味着一个潜在的“空气-土地-空气价值”循环。在三个案例中，城市空气质量的提高有可能刺激房地产价值，进而转化为城市财政的重要收入来源。如果这笔收入用于投资基础设施建设和改善，并带动空气质量的进一步改善，那就形成土地开发 “良性循环”的条件。
研究报告链接：
https://www.lincolninst.edu/publications/working-papers/building-breathable-city
作者：
利物浦大学教授Alexander Lord
荷兰奈梅亨大学教授Erwin van der Krabben
河南大学教授董冠鹏
2022 年 6 月
