标签：土地利用纷争
作者：Gregory K. Ingram
在美国，有超过25000个地方政府负责审批关于更改分区管制（zoning）、规划和房地产开发的提议申请，每年地方政府针对土地利用要作出的决策多达百万项。大部分为常规性决策，但是总有一些土地利用和分区管制的更改案子很复杂，存在很多争议，经常涉及到漫长而激烈的争议。
土地利用和房地产开发中发生的纷争是美国民事分歧中最常见的一种，他们总是牵涉众多当事者、财产和利益。这些纷争直接增加了所有当事者的交易成本，以及社会的交易成本。然而解决土地利用纷争的长期经验表明，土地利用决策机制的改革可以使人们以更低的交易成本获得更好的结果。
地方政府通常有专门的委员会负责有关土地利用变更的决策。这些委员会通常采用一个四步流程。第一步，寻求房地产开发变更或许可的当事方向委员会提交申请提议。第二步，委员会审查提议，视情况回复或者向申请者提出修改。第三步为公众意见的介入提供机会，促使委员会和申请者之间展开新一轮的磋商，并进一步对提议进行修改。最终，委员会作出决定。这个运作机制对于大部分提议来说非常有效，往往进展顺利。然而，委员会的大部分时间花在了少数案子上，这些案子涉及许多利益和权利，这些利益和权利往往互相重叠、矛盾，而且不准确。
标准的四步流程法强调权利的公正，对争议少并且简单、财产权利界定清晰的案子，这个方法非常有效。但是对于更加复杂的案子而言，需要一个更完善的方法，即共赢法，这个方法能够实现各个利益相关者的共赢。当案子中有许多利益相关者、或者决策委员会对于特定的决策存在分歧、或者这个决策拥有长期且深远的影响、以及一个不一致的结果容易受到一些利益相关者的挑战时，共赢法往往更加有效。共赢法不应该被视作标准的四步流程法的替代品，它通过增加额外的步骤或者对标准流程中的现有步骤进行扩充，补充和完善标准流程。
成功使用共赢法的关键是如何发现利益相关者在其对外宣称的姿态下隐藏的核心利益，然后针对这些核心利益制定新的选择或者解决方案。这一步要尽早进行，尤其在各方的立场仍然灵活时，效果会比较理想。
调查和发现是共赢法在第一阶段的基本要素，其中包括确认利益相关者，仔细聆听他们的关注点，确认他们的利益需求。在标准的四步流程法中，这一环节有可能出现在申请准备阶段，即开发设计概念形成阶段、最终提议形成之前。共赢法第二阶段是设计一个合作机制，机制中包含所有的利益相关者，并且向他们提供信息共享和相互学习的机会。第三阶段需要推动利益相关者之间成功协商，这需要一个优秀的主持人，为所有人建立联系和信任。最后一个阶段需要将之前形成的一致意见转化为协议，确保提出的解决方案和参与者的想法一致，同时又能满足决策委员会的要求。林肯土地政策研究院2013年出版的《矛盾中的土地》（Land in Conflict），详尽地阐述了共赢法，并且提供了详实的案例。
原文：Gregory K. Ingram, “Resolving Land Use Disputes," Land Lines, Lincoln Institute of Land Policy, January 2014.
相关文献： Sean Nolon, Ona Ferguson, and Pat Field, Land in Conflict: Managing and Resolving Land Use Disputes, Lincoln Institute of Land Policy, 2013.
