标签：社区土地信托
作者：Gregory K. Ingram
社区土地信托（Community Land Trust，英文缩写CLT），通过把土地价值和建筑物价值分离的方式提供可支付性住房（affordable house），住户只需为楼宇或住宅单元付费，无须为土地付费，CLT以共享资产收益住房形式保留土地所有权。
当住户要卖房时，CLT通常有权以一定的价格回购住房。回购价格主要由以下因素共同决定：住户对房屋改良的价值、当地住房价格变化情况和土地租赁期长短。之后，CTL可以把楼宇或住宅单元重新卖给其它低收入家庭，并且继续拥有土地所有权。上述销售链条能够确保住宅单元能够可持续地提供可支付性住房服务。
美国第一家CLT诞生于1968年，到2006年底已经增至186家，提供了接近6500套住房，所有房和租赁房大致各半。随着CLT的运营方法及其可持续性发展的效果变得广为人知，它即将步入迅速扩张的阶段。目前，美国一些城市正在计划新的CLT项目，它们的规模都是前所未有的。
鉴于对CLT兴趣日益增长、但相关系统知识缺乏的局面，林肯土地政策研究院最近对美国所有CLT展开了调研，发现正在运营的CLT中有2/3在美国的西部和东北部，回应调查的119家CLT中，有52家是2000年以后成立的。早期，个人和社区群体是CLT的主要创办者，但现在，地方政府和公共部门融资在成立CLT中扮演越来越重要的角色。
CLT通常规模适中，平均约有50个住宅单元。总体上，2/3的住宅单元为独栋独户或联排独户；3/5为改造房，2/5为新建房。三分之二的CLT只有4个或者少于4个全职工作人员，60%的CLT每年的运营预算不到20万美元。
CLT通常采用会员制，包括CLT的居民以及周围社区的人。会员采用投票的方式来决定重要的事务，比如修改规章制度和政策。30%的CLT由董事会监管，董事会成员主要由CLT租赁人、社区成员、政府或非盈利组织代表均匀地构成。
85%的CLT以提供可支付性住房为主，但也有很多会为房主提供支持性服务，包括房屋维护和财务管理的培训。约有1/3的CLT集中精力服务一个街坊，其余的则会覆盖整个城市、郡或者更大的范围。3/4的CLT的目标客户群是收入等于或低于当地收入中位数的80%的家庭。
调查的受访者中，一共有620处住宅是由房屋所有者转售的，60%的CLT至少拥有一处转售的住宅。令人惊讶的是，较老的CLT拥有的转售住房率低于新建的CLT。CLT的共享资产收益一直备受争议，因为房屋所有者只能从其房屋增值中获得一部分收益。
针对这一问题，研究者Steven Bourassa对家庭购买CLT住宅单元所获得的经济收益和在自由市场上租房的经济收益做了比较。他发现购买CLT住房比租房更经济合算，除非当利率较高且房价通胀较低时。当然，当房价上涨时，对房屋有完全所有权者比CLT的分享收益的所有权者能获得更高的回报，但是大部分社区的低收入家庭无力偿付完全所有权房屋。因此，在许多情形下，CLT是一个可持续的可支付性住房的有效供给模式。
原文：Gregory K. Ingram, “Community Land Trust,”Land Lines, Lincoln Institute of Land Policy, October 2007.
注：社区土地信托(Community Land Trust)是一种非营利机构，代表一个社区开发和管理可支付住房、社区花园、公共建筑、广告空间和其他社区财产。这种做法在美国、加拿大和英国已有40多年的历史。
