通过总结梳理国内城市更新实践进程，从城市更新规划及政策研究、城市更新治理模式、城市更新利益机制研究、城市更新效应等多个城市更新研究主题出发，分析中国国内城市更新研究现状，总结城市更新的实践进展特征和研究特点。2019年起，广东省三旧改造协会在省自然资源厅指导下，组织开展了11项重点课题研究，涵盖三旧改造多个专业领域。目前，全部课题已完成结题验收，部分成果已被主管部门采用，将逐步转化为全省的政策文件或技术规程，助推广东省三旧改造工作规范发展。本篇课题研究即出自11项验收课题，特此推送，以飨读者。
本文转载自“广东省三旧改造协会”公众号。
一、中国城市更新实践进程
城市更新是一个持续的过程。只要城市存在和发展，就会有城市更新的需求。新中国成立70年以来，城市更新的历程大致经历了以下四个阶段。
第一阶段 1949-1977年
新中国成立后城市物质衰败、设施落后。为了解决迫切的基本生活需要，各地城市不同程度地开展了以改善环境卫生、发展城市交通、整修市政设施和兴建工人住宅为主要内容的城市建设工作，更新重点主要是着眼于改造棚户和危房简屋。比如，1951年北京龙须沟改造、1955年南京内秦淮河整治，1970年南昌八一大道改造等，都是当时卓有成效的改造工程。
第二阶段 1978-1989年
1978年中国进入了改革开放和社会主义现代化建设的新时期。这一阶段为了满足城市居民改善居住条件、出行条件的需求，偿还城市基础设施领域的欠债。城市更新以空前的规模和速度在全国各地展开实践探索。如1983年合肥旧城改造，1984年南京夫子庙，1985年上海南京路、1987年苏州桐芳巷、1989年北京菊儿胡同。
第三阶段 1990-2011年
随着1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》公布，以及1998年单位制福利分房正式结束。在高速城镇化的背景下，土地的市场化改革，市场机制引入，政府和市场共同推动，加快了旧区基础设施改善，使旧区土地得以增值，在北京、上海、广州、南京、杭州、深圳等城市开展大规模城市更新活动。这一时期的更新改造涉及旧城居住环境改善、土地集约利用、老工业更新改造、历史文化街区保护、城中村改造以及创意文化产业植入升级等方面，与此同时，也存在一些破坏历史风貌、激化社会矛盾的严重问题。
第四阶段 2012年至今
2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》出台，2016年，国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》，2017年，住房和城乡建设部出台《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》等政策出台。
在这一大背景下，北京、上海、广州、杭州、深圳、武汉等城市结合各地实际情况，从广度和深度上全面推进城市更新工作，呈现以重大事件提升城市发展活力的整体式城市更新、以产业结构升级和文化创意产业为导向的老工业区更新再利用、以历史文化保护为主题的历史地区保护性整治与更新、以改善困难人群居住环境为目标的棚户区与城中村改造，等多个层次和多维角度的探索新局面。
这一时期的城市更新强调以人为本，重视人居环境的改善和城市活力的提升，并进行了社区参与、城市治理以及城市更新制度建设的探索，注重城市内涵发展、提升城市品质、促进产业转型、加强土地集约利用。
二、国内城市更新研究
上世纪八十年代早期有关城市更新的研究大部分是地理学者和规划学者对中国旧城改造的经验交流和改造方式的总结，以及对国外城市更新经验的介绍。
自上世纪世纪九十年代开始，随着中国城市化过程的不断推进，全国出现了大范围的旧城改造更新运动，对更新过程中出现的改造方式、规划设计等应用领域研究成为研究的主要内容，出现了有关历史文化名城的保护更新改造设计、城市基础设施更新、住宅拆迁赔比与安置、更新重建容积率等应用型问题的探讨。
进入 2000 年以来，在多元动力机制推动下中国的城市更新逐渐朝向以包括物质性更新、空间功能结构调整、人文环境优化等社会、经济、文化内容的多目标、快速更新阶段发展。梳理近些年国内城市更新研究主题，重点归纳以下几方面：
01 城市更新规划及政策研究
城市规划作为在城市更新重要内容一直受关注。学者强调规划运行的制度环境，提出社区规划师制度，探讨城市更新中的绿色规划等。近年来国内学者从关注强调城市更新中的规划研究逐步向城市更新中的政策与制度建设完善转变。
侧重剖析城市更新政策目标、决策机制等存在的问题，如赵若焱从协商角度剖析深圳更新政策和制度中存在的问题；朱一中，王韬基于剩余权相关理论建立了广州城市更新政策分析框架,指出广州市城市更新面临政策稳定性差、规划管控不足的困境。林坚认为当前低效用地开发面临政策瓶颈未突破，规划统筹仍不足，制度体系不健全问题，应当重点完善目标内涵、落实规划先行、推动实施创新。
02 城市更新治理模式
关于城市更新治理模式，早期的城市更新项目都是在政府直接计划、组织、指挥下实施的，随着城市更新实践探索的不断推进，以房地产开发企业为主导的市场改造模式日渐受到人民的关注。
何深静认为房地产开发导向的城市更新是推动中国城市发展的动力源。唐婧娴指出，城市更新中应选择合适的“政府—市场”治理模式，目标原则是优化、改善城市空间而非做大“蛋糕”；底线在于维护公共利益。近年来的城市更新案例开始重视社区参与，龙腾飞等强调公众参与的重要性，并指出要建立交互式参与是一种最为理想的参与模式。
此外，人们逐渐意识到城市有序更新的难点及重点在于建立协作机制，协调多个参与方的利益。仝德也指出在城市化转型的新时期，应格外重视城市空间演变过程中基层治理主体对其产生的影响和作用，通过有效的政策和新的市场观念，改善治理结构。
03 利益机制研究
城市更新中利益机制研究是学者关注的热点问题。田莉指出城市更新使更新地区空间价值大幅度提升，但由此带来的增值收益归属权不明确，会造成城市政府、开发商、市民三种主体之间利益分配不均等的博弈结构。
张泽宇，李贵才指出群体对土地增值收益的社会认知通过协调博弈机制对深圳城中村改造中的土地增值收益分配产生了实质性的影响。郭友良也提出在政府、开发商、村民参与“城中村改造”的过程中，为平衡土地利益将造成改造容积率过高、主体合作空间有限的问题。
因此，应该运用完善法规、政策工具等手段，提升利益主体之间的互信与沟通，深入分析各个参与方的利益诉求与公共选择动机。
04 城市更新效应
有关城市更新效果的研究主要包括从经济学视角评价更新对地方经济的复兴效果，近年来，城市更新引发的社会公平及其他相关被剥夺现象是学者们研究的持续热点，大部分学者对城市更新项目引起的当地社会结构的变迁，以及置换、绅士化、社会隔离，加速原有居民的边缘化等负面效应进行了批判性的研究。
邹兵认为深圳城市更新是存量发展模式的实践，在保障经济增长、提升用地效益、完善城市功能、坚守生态底线、解决历史遗留问题方面取得成效。何深静，陶然，田莉则提出城市更新会对居住社区的社会网络和城市肌理造成破坏，此引发的社会公平缺失，忽视的外来人口公共住房服务短缺问题，导致绅士化现象加重等问题。
对此，叶裕民尝试构建中国特大城市包容性城中村改造的理论架构和实施机制，特别提出特大城市需要并可能将非户籍常住人口可支付健康住房纳入城中村改造规划，降低特大城市非户籍常住人口市民化成本。
三、国内城市更新进展与研究总结
01 中国城市更新实践进程特点
城市更新价值多维化。城市更新价值取向由过去经济效率、土地价值的单一取向逐步转变为当前平衡经济效率、社会公平、文化遗址保护、生态环境保护等多位一体的可持续发展价值体系。
城市更新多元模式。城市更新模式改变以往大拆大建的单一模式，根据更新需求差异化、需求层次化，更新模式更多元化、类型多样化。城市更新空间治理多方参与。在当前城市空间治理过程中，制度建设、权利下放、社会赋权，不断完善，政府、社区、企业以及第三方组织多方参与和治理。
02 城市更新研究进展特点
中国学者对“城市更新”研究内容的演化是同中国不同时期经济建设和城市发展的主题密切相关的。随着中国城市化进程的不断推进，城市更新也相应不断衍生出更广泛的内容。
关注视角从单一的地理规划学者向更广泛的社会、经济、行政、法律层面扩散。多学科交叉与融入，经济学、社会学、地理学、制度经济学、公共管理学等多学科综合思维来探究城市更新的各种问题。
（本文由北大-林肯中心“广东三旧改造经验总结与对比分析”项目组提供，刊登在《广东三旧改造》第十四期政策研究栏目。）
