中国是世界上少有的几个对私人持有的房地产不征收房地产税的国家。
中国没有房地产税并非政策有意为之，而是历史的结果。1949年中国成为社会主义国家，建立了土地公有制度。直到改革开放后，房地产市场才起步，此后随着中国经济的腾飞迅速成长。现在，一线城市如北京和上海已经成为世界上房地产最为昂贵的城市。不过，中国只在房地产销售和交易时征税，而没有对保有环节按年度收税。
也许有些出乎意料，当下中国正在推进房地产估值技术的升级，尤其值得关注的是深圳。从1982年被划为特区至今，深圳已从一个仅有五万人口的小镇发展为常住人口达1200万、充满活力的国际化大都市。早在1989年成立的深圳市物业估价所，2013年更名为深圳房地产评估发展中心。该中心是深圳市政府批准成立的法定机构，为该市房地产销售和交易课税提供技术支持。如今，深圳中心开发了被认为是世界最先进的房地产估值系统。该系统基于早先林肯土地政策研究院主导开发的计算机辅助批量评估系统(CAMA系统)，并在此基础上对功能进行了扩展。随着中国房地产税立法和实施的推进，中国很多城市都建立了CAMA系统。而深圳的独特之处在于充分利用地理信息系统（GIS）和其他技术手段实现了CAMA系统的升级。
作为当前房地产税评估领域的国际标准，CAMA系统让人们足不出户，仅在电脑上就可以对都市所有区域内的房地产价值进行评估。但是，CAMA本质上是一个二维系统。现代化的GIS软件则能够有效地绘制三维地图。将CAMA系统与GIS技术对接，所衍生出的新系统即为“基于地理信息的批量评估技术”，即“GAMA系统”（GIS-Assisted Mass Appraisal）。这也是未来房地产评估技术的趋势。
一眼望去，CAMA系统的界面上显示了很多数据表格和极其详尽的二维地图，看上去颇为枯燥。相比之下，GAMA系统可就炫目多了。GAMA系统利用了GIS工具构建整个城市的三维模型，街道、大楼、个人房地产、地形特点等均有对应的三维模组。使用GAMA系统就像是在玩开放世界的电子游戏。目的是为了让评估部门的工作人员借助电脑就能够真实全面地走近每一宗房地产。
林肯土地政策研究院院长兼首席执行官George W. McCarthy说：“我认为深圳把CAMA系统带进了新时代，别的城市无法做到的，深圳做到了。”
从很多方面来看，深圳房地产评估系统的发展历程是一个典型的中国故事：起步晚，吸收发达经济体的经验，结合中国实际，最终成为全球的佼佼者。事实上，这样的事情发生在深圳也不让人意外：深圳是中国改革开放建立的第一个经济特区，是中国开放的窗口。改革让中国迅速成为一个经济大国。
1979年，中国启动新的改革进程，有四座城市被确定为“经济特区”，深圳位列其中。这一试点是中国政府引进市场经济的尝试。深圳虽然仅仅是个有五万人口的小城镇，但由于它毗邻高度国际化的香港，地理位置极佳，故而能够完成经济特区的使命：吸引外商开展贸易，引入外国直接投资，引进先进技术和管理经验，助力中国成为一个现代发达国家。
如图所示，GAMA系统生成了一个模拟日光照射到房间内部的可视化模型。
随着投资滚滚而来和工厂平地而起，深圳成为中国经济不断创新的推进器。短短三十多年的时间，深圳已成了熙熙攘攘的大都市，人口接近1200万，再也不见昔日小镇的踪影。2016年，官方统计深圳的GDP达2，840亿美元，人均GDP达25，790美元，是中国人均水平的三倍。深圳有世界上最具价值的科技公司，包括互联网巨头腾讯，被人们称为中国的硅谷。
早在2003年，中国政府就考虑征收房地产税，并选择了六个房地产税的试点城市，深圳也位列其中。不久，深圳房地产评估发展中心就启动了对全城房地产进行估值的艰巨任务。起初，中心没有外部支持，发展很慢。中心花了三年时间给56个邻里单元指定了基准价格，在此基础上为整个区域确定单一价格。
巧合的是，也在2003年
，林肯土地政策研究院开始与中国政府机构建立联系，为中国多个领域的改革献计献策，开展的政策研究课题包括产权、地方公共财政、土地管理、城市规划和征地改革等等。McCarthy先生说，“当时中国开放经济，我们看到了中国土地政策将会面临的各项艰巨挑战。”
2007年，林肯土地政策研究院与北京大学合作，成立了北京大学-林肯土地政策研究院城市发展和土地政策研究中心，中心人员来自中美双方机构。北大-林肯中心成立之初的一项重要工作就是帮助中国政府理解房地产税，并为中国设计一套能作为地方财政收入来源的房地产税制度。中心组织了一系列培训课程向中国介绍CAMA系统、传播国际经验。北大-林肯中心邀请过包括国际估税官协会（IAAO）、国际财产税协会（IPTI）、香港差饷物业估价署、加拿大ERSI等国际组织和政府机构的专家学者。为了更好地展示CAMA的操作运用，北大-林肯中心启动了CAMA的本土化展示项目，为北京金融区建立了CAMA系统。此外，中心还调动了国际专家为深圳和杭州的试点项目提供支持，并资助中国评估人员去美国、加拿大、香港等国家和地区交流学习。中心在这一领域成果卓著，影响巨大。
汪友结博士是深圳房地产评估发展中心整体评估部主任。谈到北大-林肯中心，他说：“北大-林肯中心组织翻译了大量房地产评估方面的专业文献，其中不少内容我们是第一次了解到。他们还向我们介绍了CAMA系统。”
在这张截图中，GAMA模拟了两个不同的公寓的视野范围(一前一后，由地址识别) ;绿色表示公寓可见的区域，红色表示被遮挡的区域。
有了专业知识的获得渠道，深圳的评估工作得以迅速地推进。截止到2010年，以建筑物为单位，深圳评估发展中心已经对17万栋建筑物进行了评估；到2011年，深圳已经对150万套住宅进行了基础评估。深圳评估发展中心主任夏雷说：“当我们深入理解相关理论后，我们在2010年到2011年间实现了重大突破。”
同时值得一提的是美国林肯土地政策研究院发挥的协调作用。研究院邀请了外国顶级专家来中国举办研讨会，并亲自指导技术人员，参与评估系统的开发工作。至今，林肯土地政策研究院已经组织了二十多位房地产税专家来到中国。对于深圳评估发展中心的开创性工作，Michael Lomax再熟悉不过了。
Lomax是一位财产评估师，曾经在加拿大不列颠哥伦比亚省评估部（British Columbia Assessment）工作了22年。2007年林肯土地政策研究院开始往中国派遣专家时，作为政府代表团成员的
Lomax就是其中的一员。2012年，
Lomax离开不列颠哥伦比亚省评估部，加入专门提供GIS解决方案的ESRI，之后他也多次到访中国。
Lomax还在英属哥伦比亚大学教授批量评估课程。谈及他在中国的工作，
Lomax说，“我在中国的大部分工作是说明、介绍并帮助当地引进世界上的最佳实践。”2011年左右，
Lomax开始更加直接地与深圳中心和杭州市政府聘请的评估公司合作。杭州紧邻上海，和深圳一样也以高科技行业出名，这里也是电子商务巨头阿里巴巴集团的总部。
深圳和杭州高速的工作节奏让外人惊异。
Lomax谈到有一次他去杭州出差，花了一整天时间对当地部门建立的评估系统的各个方面提出建议。第二天早上，这个部门让
Lomax再看看他们的系统。
Lomax现在说起这件事情仍然感到敬畏，“他们让程序员在酒店通宵工作，修复了我指出的所有问题。这在西方可能要花上半年，而在中国几个小时就完成了。”
深圳评估发展中心的工作同样让人印象深刻。
Lomax认为，深圳团队把计算机辅助批量评估方法带入了新的阶段。他说，“深圳的运算方法的敏感度非常高，对房地产进行动态估值也比英属哥伦比亚做得好很多。”
换言之，深圳抓住了机会推动GAMA的建立。汪博士说，“是Michael启发了我们开发GAMA系统的点子。”
Lomax工作的ESRI公司是全球领先的地理信息系统(GIS)平台软件及服务提供商，正在帮助多个城市建立GAMA模型，如加拿大温哥华、美国亚利桑那州的菲尼克斯市，还有深圳。这些项目的发展阶段各不相同，但深圳的系统依旧可圈可点。观看深圳系统的演示时，观者仿佛居住在一幅画中画里，假如恰好看到自己家的窗户，或许还能瞥见虚拟的自己呢。
当然，系统在评估中发挥的功能更加让人惊叹。深圳的系统囊括了传统CAMA系统所考量的所有指标，包括区位、房间数、楼面面积、近期市场价格等。系统还能估算靠近地铁站或学校等区位对物业价值的影响。三维特点还增强了系统的功能性。系统通过运用向量，可以模拟一座大楼里任意房间中的任意一扇窗户的视角。评估师坐在电脑前就能确定住户是否可以一览市中心莲花山公园的美景（类似于纽约的中央公园，只是这里种的是棕榈树和榕树），还是只能看到周边高楼的外立面。在这个虚拟的深圳里，还可以模拟追踪太阳运转的轨迹，从而计算每一间公寓的日照量。除了模拟采光，系统还能模拟噪音。例如，同样一栋楼层较低的房子，面向繁忙的十字路口就没有面向安静的庭院好。
这些指标在系统里都占据一定权重，综合生成后就能得出房地产的评估价值。这些指标全部叠加后可能导致同一栋大楼里两套房子价格相差近两成。
深圳评估项目并非没有遇到挑战。首先，深圳房地产市场还很年轻，因此相对于成熟的市场交易，数据并不充足；此外，房地产交易时，双方有时为了规避交易税费，会故意报低合同价格；最后，深圳房地产市场构成非常复杂，房屋类型难以标准化。
建立这样一个系统遇到的另一挑战是缺少房地产交易数据。与世界上所有其他城市相比，深圳在这方面的独特优势就是对房地产本身的了解。深圳是一座全新的城市，市中心尤为如此，而精密的3D模型却能对市中心进行极其出色的模拟。换言之，GAMA系统拥有所有建筑物和楼面面积的完整信息，且已将这些信息转换成为数字格式，因此能较为容易地运用于模型中。
对此，深圳评估发展中心灵活创新地采用了“整体估价法”。简而言之，它首先把特点相似的房屋分类为单独的“子市场”，然后通过建立不同子市场之间的联系，估算整个市场的价格，即使在数据点很少的情况下，也能实现相对准确的评估。
从技术角度来看，这一系统本身很了不起。它也是佐证深圳市先进的创新能力的鲜明案例。从各方面看，这是一项“只有深圳”才能完成的创举。
深圳的地位在中国也很独特。作为特区，它的背后有着国家政策的强有力支持。虽然中央政府并不直接管理深圳，但深圳与中央的关系与其他地级市相比更为紧密，有更多自由和空间试验新事物。
夏主任说，“在深圳，财政、税务、土地和规划部门等政府机构都会相互合作，进行数据分享。”在中国，政府信息共享还处于起步阶段，能做到这一点实为不易。“关键是要有创造力。”
在夏雷上任之前，深圳评估发展中心的主任是耿继进。他带领深圳中心走过了系统开发最紧张的时期。说到这点，他谈起了个人的感触，“我们的人员来自全国各地。我们别无选择，只能求同存异。”
深圳建立GAMA系统的工作还没有结束。一方面是由于深圳突飞猛进的城市化导致城市行政区边界扩展，大量划入城区的建筑物还没有登记进入系统。夏主任说，将这些房地产纳入系统是中心未来的第一要务。由于深圳城市规模较大，解决这一挑战可能要花费数年时间。
房地产税的征收是政策层面的决策。深圳评估发展中心是一个技术部门，为未来房地产税的征收做技术准备。汪博士说：“如果房地产税得以推出，深圳已经准备好了。”
房地产税何时推出还是个未知数。上海和重庆已经开展了房地产税试点，不过试点范围非常有限，重要的是，试点释放了一个将来可能征收房地产税的信号。随着作为政府主要收入来源的土地出让金增速的放缓，如果没有房地产税，地方财政在未来可能会面临更大的压力。
目前GAMA系统被用于征管房地产交易税。这一运用也显示出GAMA系统的优越性：在已评估的数百万宗房地产中，截止今年一月份仅27106宗评估结论存在异议，其中仅282项须重新评估。
同时，深圳评估发展中心已经向外传播其成功经验。国内多个城市派遣调研考察团向深圳学习GAMA系统，香港和台湾也来人考察。
林肯土地政策研究院院长McCarthy先生本人支持把中国经验带向世界。波士顿等地就可以借鉴深圳开发的采光模拟模型，用来解决该市由来已久的关于波士顿广场（Boston Common）周围向阳和背阴建筑的评估价值争议。
GAMA系统在现实中真正得到推广和普及可能还前途漫长。但是当初谁也没料到，从一个无名小镇变为一座国际化大都市，深圳仅用了三十年。
作者简介：Tom Nunlist是中视金桥的编辑主任、北京长江商学院旗下电子杂志CKGSB Knowledge总编辑。
