我的哲学观点经常来自于小成本的冷门影片，尤其是20世纪80年代的作品，而我的同事总是对此感到惊讶。当寻求灵感时，我会经常观看《追讨者》（Repo Man）或特里•吉列姆（Terry Gilliam）的讽喻杰作《时间劫匪》（Time Bandits），并从中获益。这篇文章的灵感也来自于《时间劫匪》。这部电影讲述了上帝花费了七天匆忙造出宇宙，却在时空连续体上留下一些漏洞，因此上帝雇佣了一批公共雇员来填补漏洞：“你们看，这是一件出了些岔子的工作。”
如同在《时间劫匪》中那样，政策制定者的任务总是填补各种漏洞——这包括马路上现实意义的坑洞，也包括自由市场运转失衡带来的概念上的漏洞，比如可支付性住房供应不足。美国的住房经济学家已经习惯于跟踪计算漏洞的大小。联邦政府于1949年出台住宅法（Housing Act），将其作为杜鲁门总统“公平施政”的一部分。自那时起联邦政府就承诺把填补住房市场漏洞作为国家政策重点，然而在那之后填补这个漏洞变得越来越困难。
在1949年的国情咨文中，杜鲁门总统指出为解决数百万家庭住房不足的问题，“我们需要的大多数住房应该由私营企业建造，且政府不提供补助。”大约70年后，我们都未能填平可支付性住房的缺口。这可能是由于人们对该问题分析和结论出错，认为可以基于市场
设计方案来解决可支付性住房的供求不平衡。
为了验证我的观点，请允许我稍稍离题，阐释一下市场理论。根据时下流行的经济分析数学模型，市场不过是一组偏微分方程，并且有唯一的价格解。这些方程涉及了商品消费者和生产者做出的复杂决定——把消费者的偏好和预算与生产者的技术、资本以及交易成本协调在一起——最终得到一个消费者和生产者都愿意进行交易的价格，也就是出清市场的价格。
著名的经济学家阿罗（Arrow）、德布鲁（Debreu）和麦肯锡（Mckenzie）证明了在理论上存在唯一的价格组，可以解决国内或国际上所有市场的“一般均衡”。这一荣获诺贝尔奖的成就中有一个非常重要的方面，即出清一个市场的价格是独一无二的——也就是“一个市场对应一个价格”。同一个价格不可能出清两个市场。而这就是住房市场的基本缺陷——住房市场事实上是两个而不是一个市场。住房市场不仅为本地消费者提供住房，而且因为广阔的资本市场服务全球投资者，住房市场也在全球提供可交易的投资品。这种双重市场过去只和自用住房相关，然而随着房地产投资信托快速增长，租赁房也卷入其中。
消费品市场和投资市场是很不一样的，受不同“市场基础”的影响。从供应侧看，消费品的市场由生产成本决定；而投资市场的价格由预期收益决定。从需求侧看，品味、偏好、家庭收入和人口构成等因素会影响房屋作为住房的价格；而对住房的投资需求取决于资金流动性、投资者的流动偏好、其他投资的预期收益或者利率。
在发达国家，全球资本市场和住房市场在本地碰撞，几乎不可调和。本地家庭和全球投资者相互竞争，决定当地提供的房屋的特点和数量。在吸引全球投资的市场中，房地产商提供大量的房屋，但是可支付性住房却极度紧缺，并且这一问题会随时间推移而越发严重。这是因为新建房屋中相当大的一部分是为了实现投资收益最大化，而非满足本地居民的住房需要。比如，在纽约城开发价值一亿美元的公寓不会面临全球投资短缺。但是可支付性住房市场获得资金要困难得多，因而供应不足。被全球资本抛弃的市场里，房屋价格会低于生产成本，而过剩的房屋会积压而衰败。在诸如底特律这样的极端情况下，唯有拆毁数千座荒废的住房和大楼才能恢复市场秩序。
人们认为基于市场的方案可以解决一国人口的住房问题，也许现在是时候质疑这个结论了。杜鲁门总统当时认为“如果只建造大量高价房而不建造租赁房，建造业很快会定价过高，导致自己出局。”但是杜鲁门总统只考虑了住房市场而未考虑投资市场。发达国家的房屋单元数量远超家庭数量。2016年美国人口普查显示，美国共有1.35亿住房单元而仅有1.18亿家庭，七分之一的住房单元是空房。供过于求的房屋是每个美国大城市市场的写照——即使这些市场中可支付性住房极度短缺。2016年，纽约的空房率为10.3%，旧金山湾区的空房率是6.0%，华盛顿特区的空房率是8.2%，而在火奴鲁鲁，空房率达到了惊人的13.2%。这是因为许多家庭没有足够的收入承担房屋的费用。
在电影《时间劫匪》的最后，劫匪们并未填补时空漏洞，而是决定利用漏洞让自己“富得流油”。这些劫匪试图利用时空的缺陷来赚钱，就如同全球的投资者利用短期的市场混乱获利。为了说明在缺乏监管的市场进行如此赤裸裸的投机有多危险，让我们思考一下一个来自不同市场的灾难故事。1974年，孟加拉国水稻种植季过多的雨水预示着大米会供应不足，因而大米价格上扬。精明的大宗商品投机者意识到囤积大米暂不上市销售会带来巨大收益。而事实上当年粮食大获丰收，但是市场预期和大宗商品投机者的市场操纵相互作用，造成了20世纪最严重的饥荒之一——大约150万人因饥荒死亡。导致这次饥荒的并非真正的粮食短缺。商品市场和投机性投资市场的碰撞使得粮食价格过高，本地人口无法购买。和拥有耕地的家庭相比，没有耕地的家庭死亡率是其三倍。
住房和粮食实在重要，也许并不能靠缺乏监管的市场来分配。也许公共政策应该从投机者的劫掠中保护好一部分市场——保护好属于公众的一部分。在林肯土地政策研究院最近一期季刊《土地政策》（Land Lines）中，洛伦•柏林（Loren Berlin）的文章描述了以活动房屋的形式保证可支付性住房的供给，并通过活动房屋社区到有限权益合作社（Limited Equity Cooperative）的转变保证这部分住房价格保持长期的可支付性。林肯研究院的调查也显示，社区土地信托和包容性房屋政策也可以使住房市场远离投机行为。在过去70年，人们依靠自由市场解决可支付性住房问题以失败告终，而随着对市场和资本的复杂性有更现实的理解，人们是时候去开发和传播如上文所述的其他手段。
来源：George W. McCarthy, “Protecting a Share of the Housing Market,” Message from the President, Land Lines, Quarterly Magazine of the Lincoln Institute of Land Policy, January 2018.
