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林初昇教授是香港大学社会科学学院副院长、地理系讲座教授，他的研究领域主要为经济地理、城市地理、城市与区域规划。林教授从学术研究的角度，探讨了中国土地研究中尚未解决的难题，启发了与会者对中国土地问题的思考。
一、中国经济和城市转型中的土地
林教授首先介绍了中国土地利用的现状，论述了过去40年间中国土地和城市的发展经历的两个重大的过程：二十世纪八十年代由于乡镇企业大量的发展，珠江三角洲、长江三角洲都经历了一个广泛的农村工业化和城市化过程；二十世纪九十年代以后，特别是邓小平1992年南巡以后，随着城市土地改革的加快，中国经历了以大城市为中心的土地外延和扩张。
土地成为地方财政的主要来源。林教授介绍了地方财政的构成，他指出，地方财政大概包括三个部分：地方土地出让的净收益、与土地有直接关系的税收以及与土地有间接联系的税收。据统计，1994年至2008年，上述三个部分占地方财政收入的比重，北京约为35%，上海约为25%，广州约为35%，如下图所示：图：1994-2008年北京、上海、广州的土地财政与城市财政收入。
二、中国土地制度改革面临的难题接着，林教授总结了中国土地制度改革的过程中面临的一些难题
第一个难题，就是产权和土地利用率的关系。学术界对此问题有两派意见。第一派就是公地悲剧，即产权不明确，缺乏土地更有效利用动力，因此，明确产权是有效利用土地的第一步。另外一派，一些社会学家认为，模糊的产权界定使得对空间需求和灵活性需求得以表达，使之根据社会经济转型进行不断调整。所以，产权界定是充分条件还是必要条件？这是一个值得思考的问题。
第二个难题，关于耕地漏报以及对中国粮食安全的实际需求估计。中国究竟有多少耕地？这个问题直到今天还没有弄清楚。食物安全是保护耕地的最重要的理由之一，中国为了达到食物安全需要多少耕地？这是另外一个疑团。
第三个难题，就是土地整理和城市更新的定义、方式及其必要性。作为一个人口稠密，经济发展强度较大的国家，中国的农村里出现了很多空心村，与此同时，城市里面又大量出现三旧改造，且各个地方改造模式存在较大差别。这一状况也值得大家思考。
第四个难题，关于二级市场的农村土地流转。中国土地市场的研究，着眼点都是一级市场，然而，农用地转包、农村建设用地的流转、城中村的重新利用等，都是在二级市场进行。目前对中国二级土地市场研究较少，需要继续关注。
第五个难题，就是土地财政的定义、规模、过程及后果。土地财政是中国土地问题一个很重要的方面。中国土地财政究竟有多少？如何产生的？为什么这么普及？驱动力是什么？造成了哪些经济、社会和空间的后果？如何来解决这个问题？这些都需要进一步思考。
第六个难题，是中国土地制度的结构问题。中国土地制度是双轨制，城市土地是国家所有，农村土地是集体所有，国有土地使用权的取得方式分为出让和划拨。还有，地方政府既是土地的管理者，同时也是土地的使用者。从西方的角度，这显然有一个很明显的利益冲突。如何理解或者处理这个问题，需要继续探讨。
第七个难题，是关于土地利用总体规划。新修订的《土地管理法》将土地利用总体规划放在非常重要的地位。从学术的角度来看，中国的土地利用规划是如何进行的？是自上而下还是自下而上的方式进行的？土地利用总体规划时效性是怎么样的呢？这是非常重要的问题，但是目前为止对这个问题研究非常少。
第八个难题，关于混合土地利用、租金曲线与中国城市形态。西方的城市，比如芝加哥、纽约等具有很有规律的城市形态，CBD城市中心地价比较贵，集约程度也比较高。但是中国城市形态如何？这一问题尚待研究。
最后，林教授指出，中国的土地与城市发展为人文地理学家和社会科学学家提供了非常有利的实验场所，中国的土地问题可以用来检验经济体快速发展和转型中集约土地利用和土地管理中许多概念和理论。
（本文稿根据演讲现场纪录和PPT整理而成，未经演讲者本人核对）
演讲人：林初昇，香港大学地理系教授
