2019年7月22日-8月2日，北京大学－林肯研究院城市发展与土地政策研究中心“广东省三旧改造实践总结和比较分析”课题组赴广东开展了为期十天的调研工作。本课题旨在对广东“三旧”改造十周年经验进行总结，并为广东省未来十年“三旧”改造提供方向性建议。团队在刘志主任的指导以及黄志基副教授的带领下，由北大-林肯中心的工作人员、北京大学城市与环境学院研究生、中央财经大学管理科学与工程学院研究生和政府管理学院本科生等十余人组成。团队先后前往广州、深圳、佛山三地进行实践调研。本次调研，团队与行业协会、政府部门、规划设计研究院、企业等共举行了14场座谈会，实地走访了14个“三旧”改造典型案例。通过为期两周的实践调研，团队对广东省“三旧”改造十年来的政策脉络以及改造实践有了较为全面和深入的认识。
7月22日上午，调研团队与广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会（以下简称省“三旧”改造协会）进行了座谈。会上，协会庾来顺秘书长详细介绍了省“三旧”改造协会成立的背景、目的以及广东省“三旧”改造的总体情况。
广东省“三旧”改造协会座谈会
7月22日下午，调研团队赴广东省自然资源厅自然资源开发利用处进行了座谈。自然资源开发利用处杜伟向团队详细介绍了广东省“三旧“改造政策的演变历程和阶段性特征，阐述了广州、佛山、深圳、东莞四个城市的政策和实践特点，以及“三旧”改造实践中存在的问题。
7月23日上午，团队赴广州市城市规划勘测设计研究院进行座谈。座谈会上，黄慧明总规划师、闫永涛副所长、黄文灏研究师以及李浩研究师分别介绍广州市城市更新的概况、本院城市更新规划工作、广州“三旧”改造制度设计和萝峰村改造项目案例。
7月23日下午，团队前往中地研究院进行调研。中地研究院院长田光明博士系统介绍了中地研究院城市更新实务研究的主要情况，城市更新部部长叶进龙、工程师张明发、彭澍柯介绍了广州城市更新政策、实施情况以及佛山市的旧改政策和实践特点，进一步加深了团队成员对广东不同地区“三旧”改造政策的对比认知。
广州市住房城乡建设局、广州市城市更新规划研究院座谈会
7月24日下午，团队赴广州市住房城乡建设局调研，与广州市住房城乡建设局城市更新项目建设管理处、广州市城市更新协会和广州市城市更新规划研究院相关负责人进行了座谈交流。市住房城乡建设局城市更新项目建设处徐纲领介绍了广州市城市更新发展历程及取得的成就。城市更新规划研究院骆建云院长解读了广州市城市更新政策的演变逻辑以及改革方向。广州市城市更新协会李华秘书长和闵丽副秘书长也就广州“三旧”改造存在问题与团队进行探讨。
在城市更新相关政府单位和规划研究院座谈的基础上，调研团队进一步对广州的5个“三旧”改造典型项目进行了实地调研，包括旧村项目琶洲村、萝峰村、冼村和旧厂房改造项目中国人工智能（广州）产业园、时代国际单位创意园。
7月24日，团队前往琶洲新村调研。琶洲村是全国首个由开发企业与村民合作完成的规模最大的城中村改造项目。团队与保利集团旧改项目工作人员进行了座谈。集团城市更新事业部经理郝志彪、梁子旭向团队介绍了琶洲村旧改项目的基本情况、改造历程以及综合效益等情况。时代国际单位创意园是广州市白云区政府引导下，由时代地产打造的以时尚科技为核心的创意产业园区。调研团队走访了产业园区并了解了产业园区的改造的基本情况。
7月25日上午，调研团队前往中国人工智能（广州）产业园，该项目由广州无线电集团和广州轻工集团两家国企合作进行改造，目前仍在启动阶段。项目负责人介绍了项目的进展情况以及未来产业园区的功能定位。
7月25日下午，调研团队前往萝峰村进行实地考察。萝峰村是广州市黄埔区政府的旧改重点项目，由星河湾集团进行项目改造。星河湾集团人员向团队介绍项目前期的规划和项目进展情况。调研团队在考察的基础上，进一步与当地村民进行访谈，了解村民对于旧村改造的意愿和诉求。
7月26日下午，团队实地考察了冼村，冼村位于广州市珠江新城北部，是广州CBD最后一个旧村改造项目。参观冼村后团队与项目负责人员进行座谈。会上，项目总经理罗伟洲博士与团队交流了冼村目前改造的进度及存在的问题。随后，调研团队分组前往琶洲村、猎德村进行问卷调查及访谈，旨在了解原住村民对于旧村改造项目的看法及改造后的满意程度。
猎德村居民问卷调查
7月29日上午，团队分别参观了卓越世纪中心旧商业改造项目和卓越深圳中心旧村改造项目，并与卓越城市更新集团的相关人员进行了座谈。会上，总裁助理胡伟平简要介绍了卓越集团城市更新的关注要点；品牌总监陈若玲介绍其主要业务和典型案例；中部区域报建总经理徐晨升、政策研究部和运营部相关负责人就深圳城市更新政策、企业参与城市更新的具体流程，以及改造项目中遇到的问题进行了探讨。
7月29日下午，调研团队前往深圳市城市规划设计研究院进行调研。城市更新规划研究中心主任王嘉、城市更新与规划设计总监赵若焱系统介绍了深圳市城市更新十年来的发展历程、政策演变以及深圳“三旧”改造的主要做法和经验特点。
7月30日上午，团队走访星河产业集团，了解星河world是如何从旧工业城转化为目前的多功能配套的产融联盟新城。团队对通过旧厂改造以实现产业升级的实践过程有了深刻认知。
7月30日下午，调研团队前往北京大学深圳研究生院与仝德副教授及其团队进行座谈。座谈会上大家就“深圳城市更新特点”、“城市更新过程中的权属问题”、“村集体在城市更新中的作用”以及“微改造”等问题进行了讨论。
7月31日上午，调研团队前往华润置地进行调研。华润置地开发部吴玉坚、湖贝村项目负责人章晶晶、规划部门于永亮系统介绍了已完成改造的大冲村旧改项目和正在进行的湖贝项目的基本情况。
7月31日下午，团队考察了中粮大悦城旧改项目。大悦城控股华南大区公司项目总经理邹偓详细介绍了固戍工改工项目的基本情况，城市更新部总监刘宝成分享了深圳工改工项目的特点、成功与不足之处。
结束座谈后，团队前往深圳最大规模的城中村白石洲村，与24名当地居民进行了结构式访谈，了解当地居民对旧改的看法及诉求。
8月1-2日，团队整体到访此行最后一站佛山，主要与佛山市城市更新局进行了深入座谈，参观了瀚天科技城、岭南天地、创客小镇三个“三旧“改造案例。
8月1日，调研团队前往佛山市城市更新局。团队与佛山市城市规划设计院、城市更新局相关人员进行座谈。会上，市城市规划设计研究院副所长焦政对佛山城市更新的基本情况、改造阶段、佛山市主要改造做法和经验进行了系统介绍。城市更新局计划规划科周晓敏和李国良也就佛山市城市城市更新问题与团队进行讨论。
在佛山为期两天的调研中，调研组前往南海区瀚天科技城了解了旧厂改造的基本情况和改造历程，实地考察了佛山市旧城区改造而成的商业群体岭南天地，并在全球创客小镇与相关负责人座谈，就全球创客小镇项目的改造模式、改造计划以及存在问题进行了详细交流。
考察岭南天地
8月2日下午，团队在广东省“三旧“改造协会举行了总结大会，就调研情况进行了汇报交流，为期两周的调研圆满结束。
总结广东城市更新的实践经验，主要有以下几个特点：1、市场化的特征明显；2、政府的作用在逐渐回归；3、原产权人的利益得到了较为充分的保障；4、省内改造模式多样，改造主体多样；5、历史文化的保护逐渐引起了关注，并达成一种社会共识。同时，对广东省的改造实践也提出不少问题，一是政府和市场的边界问题，二是关注改造中外来人口的权益，三是社会力量参与程度， 四是建立整体性的治理机制，五是亟需上位法及政策的支持。
调研团队在此感谢广东省“三旧“协会肖宇晨、广州市城市更新协会会员部黄展鹏、深圳市城市更新开发企业协会胡秀华、佛山市城市更新局老坚明对本次调研的日程安排与协调！
供稿丨张立新、杨航、宋澜
