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左起：李明超、叶裕民、易成栋、李郇、沈迟、刘志

左起：张纯、仝德、骆建云、吴缚龙、林初昇、林子钦、黄志基、刘志

2019年4月20下午和21日上午，北京大学黉门对话的第二专场和第三专场，由北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任刘志主持。在本文有发言整理的嘉宾是国家发改委城市与小城镇改革发展中心副主任沈迟、中国人民大学教授叶裕民、 广州市城市更新规划研究院院长骆建云、中央财经大学教授易成栋、中山大学教授李郇、杭州国际城市学研究中心研究员李明超、北京大学深研院副教授仝德、北京交通大学副教授张纯、中央财经大学副教授黄志基。发言探讨了国内不同地区城市更新实践、城市更新过程中存在的社会空间公平问题以及“微更新”等问题。

沈迟： 经过更新，伊宁市南市区已成为北疆一个以维吾尔族民族风情为主体的大型原生态人文景区。总结经验如下：第一，改造目的明确。为了改善南市区的环境，市政府不谋求任何利益，也不搞大拆大建，这是改造的基本原则。第二，居民充分参与。社区居民不仅仅是参与规划，也参与建设，自己动手建设家园。第三，共同制定社区居民守则，形成爱国家、爱家园、讲卫生的共识。第四，开发旅游业，带动社区就业。通过城市改造，南市区环境改善，促进了旅游产业的开发，进而带动当地社会就业。

易成栋：第一个思考是关于北京城市更新的轨迹。从1978年到2000年这一阶段，北京市结合房改进行改造，主要任务是解决住房问题。2000年以后的任务主要是棚户区改造，但也有旧城保护、历史文化保护等方面的内容，还有微循环改造。棚户区改造内容不断丰富，不仅是旧城改造，还有城中村改造，这是历史演变的趋势。

第二个思考是西方理论能否解释中国的情况。一些理论还是有一些解释力的，但要结合中国的国情。第一个是资本循环理论，钱从哪里来，需要考虑私人资本的循环，还要考虑公共资本的循环。第二个是政府、市场和居民公共治理理论。首先，中央政府、地方政府以及区政府等各级政府的职责是不一样的。其次，中国的政企关系需要深入研究。最后，中国民众社会参与的能力比较弱。

第三个思考是绅士化问题。能否避免绅士化呢？我的看法不是很乐观。城市更新所在的区域一般都是问题区域，如何让它变得更好？如果变得更好，谁有支付能力？如果依赖市场的力量，最终结果自然是优胜劣汰。

李明超：基于城市学的理念，对城市更新过程中的问题要多从系统综合的角度来考虑，注重实现机理、机能、机遇、机制在城市有机更新中的协调统一和协同转化。比如，钱从哪里来、人往哪里去、地从哪里出等问题，还有改造主体、手续办理、协调处理等问题。这些问题的解决是实现城市有机更新的基础。2000年以来，杭州无论是城中村拆迁改造、市区工业企业搬迁改造，还是“三改一拆”，特别重视以道路为轴线带动区域配套提升的一揽子解决方案，城市有机更新均体现了系统综合的视角和方法。

杭州在城中村改造方面，围绕如何确保原住民的利益做了很多的探索。在改造中，为保障农民成为拆迁安置的最大受益者，一般会实物安置和货币补偿相结合，允许安置房转为商品房，并根据房屋租赁需求适当提高安置房小户型占比。征收城中村土地时，会把10%的净地留给村集体经济合作社，其物业收益由村民以分红的形式长期享受。在工业老厂房的改造方面，从2002年开始，杭州市启动市区上百家工业企业搬迁，对相关的厂区实行退二进三，通过土地更新发展第三产业助推产业更新。在老旧居民小区改造方面，陆续实施了危旧房改善、背街小巷改善、庭院改善、物业提升改善等民生工程。目前正在试点建设未来社区，以更新为主、新建为辅，重点是对20世纪70到90年代建设的老旧小区进行改造更新，并提出人本化、生态化和数字化的未来社区发展目标，强调新科技的应用。

李郇：广东的旧城改造，面临着极其复杂的产权和时空压缩问题。首先是复杂的产权问题。比如复杂产权在一起该如何分配？复杂的集体产权转移体系，如何将无数的个人变成一个集体？如何与每一个村民建立起良好的公共关系？面对这些复杂的问题，广州有一些创新，通过拍卖把产权进行转移、整理，这是在《土地拍卖法》下旧城改造产权转移的创新。其次是时间压缩问题。老城和旧城有几百年甚至是上千年历史，如何在旧城改造中将文化传承下来？老城拆后的建设管理是缺位的，如何建立这套建设管理体系呢？ 为了让复杂产权主体参与到城市更新里来，广东省开展了鼓励自主产权的自我更新活动，即“美好环境与幸福生活共同缔造”活动。旧城改造中，将居民参与的方法纳入到旧城改造中，处理好政府、居民、市场和开发商几大关系，形成一种共同缔造旧城更新的模式。

叶裕民：中国与发达国家的城市更新的背景、内容和体制机制极其不同，但是我更想强调的是中国和世界其他国家共性超过个性，各个国家城市更新的目标和本质都具有高度一致性，都要以满足人的需求为核心，都要关注居民的居住需求、就业需求和公共服务需求。

中国城市更新最大的遗憾是什么呢？是对城市更新对象中流动人口缺乏关注。城中村更新最大的问题是对非户籍人口的“排斥性更新”，每改造一个城中村会导致非户籍人口外迁，并同步产生新的城中村。“排斥性”城中村改造没有解决城中村问题，只是导致问题的空间外移。城中村改造的“排斥性”不得到彻底纠正，我国城中村改造就是一个永无止境的过程。因此，建议在城中村改造过程中，解决流动人口居住和生活问题，把为非户籍人口提供可支付健康住房作为城中村改造的重要目标，将城中村改造的过程变为非户籍人口市民化的过程。未来城市更新当中，在所有补偿给本地居民住房面积当中扣除本地居民自住部分以后，将用于出租的部分均建成小面积的、可支付的健康住房。所谓的小面积住房是指流动人口可支付的20到60平米住房（广州千人问卷调查结果）。这样通过调整供给结构，为流动人口提供可支付的健康住房。最后，在未来的城市更新中，需要关注的不仅仅是土地、空间问题，更重要的是解决我们国家城市化过程中进入沿海地区大城市八千万跨省流动人口可支付健康住房问题，这是我们国家新型城镇化的第一要务，也是我国全面建设小康社会的必要前提条件。

黄志基：村集体怎样参与到城市更新中，这个问题是比较复杂的，也有中国特色。我们观察到村集体在推动我们国家城镇化过程当中发挥着重要作用。北京和广东都有不少农村自主城镇化案例，这些案例是完全由村集体主导发展的模式，整个开发过程中土地出让金留在了村集体。但是，这样一个村集体主导的土地开发模式，在其他很多地方尝试过，并没有很好的效果。村集体带头人的作用不好说起决定性的作用，但肯定起到了非常主要的作用。目前推广的价值确实有一定的时空特殊性。随着我们国家土地改革更多把权力让给农村集体，三项土地管理制度改革主要的出发点就是把更多的权力让与农民。村集体参与城市更新过程应该能够起到更加重要的作用，甚至起到主导的作用。

骆建云：关于微更新或微改造，是广州市在2016年发布的《广州市城市更新办法》提出的，主要是针对广州市历史文化名城范围内的改造活动，也是为了开展广州历史文化街区以及历史文化名村和名镇保护与活化利用工作，提出了不同于大拆大建方式的更新改造模式，这不是一个暂时的办法，是和拆建式全面改造并列的旧城更新模式。在广州的老旧小区改造中，涉及到民生、居民利益、住房产权关系等复杂问题，也采取了提升公共人居环境、完善公共服务设施和市政基础设施为主的微改造的方式。

仝德：“微更新是不是城市更新的过渡性阶段”要同“如何看待城市更新”结合起来看。城市在发展，总是需要不断地更新，有的适用推倒重建可以直接推倒更新；有的暂时不具备推倒重建的条件，可以先微更新，随着更新的条件成熟，再推倒重建；有的可能根本不适用推倒重建，可以不断微更新，微更新可能是一个持久存在、与推倒重建并行的过程。在不同的阶段，或者同一阶段的不同城市、不同的村，城市更新的模式和微更新的模式都有所不同。现在以政府主导企业进入的微改造，障碍在哪里呢？如果企业投入资金微改造但不涨房租，从企业的角度因为无利可图，不愿意进入。如果微改造后涨价，会有来自于社会舆论的压力，认为大大提高了流动人口的生活成本，与推倒重建类似推动绅士化。因此，我认为盈利和舆论这两块是企业进入最大的障碍。

张纯：在社区再生方面，我分享十年前跟随导师吕斌教授在北京交道口的社区规划经验。2006年底，东城区政府曾经提出过微循环的政策，鼓励院内居民百分之百签字，百分之百搬迁，以院落为单位“微循环”。然而这个政策走到了2007年就遇到了困境，循环不下去了。其原因和局限在于，北京的老城街道产权，是有着各个历史时期层层叠叠的复杂性，包括私有、公有、单位、军产等等，很难用一个时间断面卡住，还有一些厂子破产之后放弃了房子所有权。院落真正的户主是谁？是所有者还是租户？是承认历史原因造成的放弃还是考虑实际居住的情况，使得一房对应多房东？“百分百”同意变得更加困难。

另外一个问题是，在自下而上的社区规划过程中，这样的房产主导的更新项目对社区是否有益呢？地产商参与项目的目的，并不是改善原住民的居住环境。通常改造之后，大门落锁，原先的公共院落变成门禁院落锁死，从此院内院外互不交通，不再对外开放了。这种院落更新之后成为了“门禁院落”，对于社区来说产生了新的不同收入群体之间的隔离现象。

回忆十年前社区规划的经历，我认为循环和改造的规模是“微循环”还是“大改造”，空间尺度只是其中的一个方面，更主要的是如何采取有效机制，让居民真正的参与到社区规划中，有能力让自己的家园变得更美好，从而促进社区的可持续再生。

整理人：张立新、谭翠萍

本文稿经演讲嘉宾审阅修订，在此鸣谢！