林肯报告

防止房价泡沫:从2006-2012市场衰落中得到的经验教训

-- 林肯土地政策研究院政策聚焦报告

  • 时间: 2013-12-24 10:59:10
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作者:James R. Follain, Seth H. Giertz

目前已有大量的研究文献,试图解释近年住房市场繁荣与衰落的原因和结果。通常的解释包括:次级抵押贷款、购房者与贷款人的非理性预期、复杂的证券化过程、鼓励便宜贷款的政府政策、导致“大而不能倒”住房金融机构的各种措施,以及在许多经济崩溃中永远的罪魁祸首——贪婪。
然而,房地产的繁荣与衰落在不同的城市地区住房市场千差万别(见图1)。因此,当地状况在解释住房危机如何演化时也承担了十分重要的作用。作者近期针对不同市场的房价波动、驱动因素、住房危机带来的后果做了深入的计量经济研究,本报告归纳了这些研究的成果。尽管一些住房价格的传统驱动因素,比如租金、空置率、就业率,在各地市场中依然十分重要,但是这些因素的强度在不同市场房地产泡沫形成与破裂过程中却有很大不同。在衰落过程中,新的驱动因素开始出现,比如:跌价房产存量规模、价格上涨十年的前半段、衰落前次级贷款的数量。实际上,在大都市地区,次级贷款的数量越大,衰落前房价上涨的程度越高,衰落中房价下降的程度也越高。
图1:美国若干都市地区住房不变价指数
这些变化使得危机过程中政策的制定变得尤其具有挑战性。住房可支付性调整计划(HAMP)的设计就是一个很说明问题的例子。该计划启动于2007年,就在这场具有破坏性的危机开始出现的时候。危机源于房价下降的速度和深度、以及其他因素,如低首付的趋势。传统的危机监测和管理工具已经失效,HAMP的设计是建立在对借款人与贷款人行为的一系列判断上,而未得到实际经验检验的有力支持。尽管计划制定人做了最大的努力充分利用可得到的信息,他们依然需要更多更好的信息资源,来帮助解决丧失抵押品赎回权大量出现的问题。
本报告讨论了经济计量成果如何能够帮助捕捉房价泡沫的迹象并阻止或减少泡沫产生。研究人员通常认为有两个特别的方法可以阻止所经历的巨大危机:货币政策和反周期资本政策。但是,由于房价在不同市场的增长千差万别,货币政策在这阶段的效果将十分有限。相反,反周期资本政策是更加有前景的一个方向,因为这样的政策可以为特定的住房市场量身定制,抑制住房泡沫有可能出现的地区,而不损害其他地区经济的健康发展。
然而,想要准确掌握地方市场状况和识别其中的根源依然是一个巨大的挑战。对地方市场状况重要性达成更广泛的共识,是朝正确方向的一大进步。我们正处于数据革命时代,最终我们将有能力在一个高度细化的水平上监测房价趋势。例如,美国邮编号区域及更小区域的房价数据现在随手可得,而这在住房市场危机前是无法得到的;跌价房产存量的重要监测措施也在当今得到广泛利用。新的信息渠道将更有可能阐述当地市场状况,广泛利用这些数据,我们将有可能更好地预测和消除未来住房市场泡沫。
                                                                                 
(翻译: 北京大学 梁连金)
 
相关文献:
James R. Follain and Seth H. Giertz (2013), Preventing Housing Price Bubbles: Lessons from the 2006-2012 Bust, Policy Focus Report, Lincoln Institute of Land Policy.