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北大-林肯中心2017年暑期学术交流工作坊圆满完成

  • 时间: 2017-07-09 10:48:02
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201773-7日,一年一度的北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心暑期学术交流工作坊在北京邮电会议中心成功举办。本次活动的主题为房地产经济,政策与金融,共有57名来自国内外高校的青年教师和博士研究生参加。来自新加坡管理大学的Sock-Yong Phang(潘淑莹)教授, BRI & Associates主席Bertrand Renaud教授,英属哥伦比亚大学(UBC)的Tsur Somerville教授受邀担任本次活动的授课教师。


73日上午,中心主任刘志为本次培训致开幕词。刘志主任介绍道,北大-林肯中心作为一个国际学术研究、培训和交流的平台,与国内外专家学者和相关政府部门合作,广泛开展政策研究、学术交流、教育资助、能力培训、成果传播等业务活动。城镇化是中国当今的热门议题,涉及到土地、住房、财税、规划、投融资和区域发展等领域的复杂问题。随着新一轮经济体制改革的开展和深入,中心将努力拓展城市与土地改革问题相关的新领域,支持改革政策实施过程效果评估研究,加强国际学术与经验交流,为围绕中国城镇化进程的体制改革和实践提供学术支撑和相关国际经验。刘志主任向三位导师和各位学员的到来表示感谢,并诚挚欢迎社会各界支持与关注中心工作。

在接下来的4天半时间里,Sock-Yong Phang(潘淑莹)教授, Bertrand Renaud教授和Tsur Somerville教授先后进行了为期一天半的授课。

Sock-Yong Phang教授讲授的第一部分聚焦在房地产政策领域。Phang教授首先介绍了房地产政策的研究和评估框架,主要包含三个方面:公共政策的定义;公众对于政策的反应和政策效果评估;以及在立法、行政管理等层面的政策执行情况。同时,房地产政策的制定应考虑到其长期深远影响,会牵涉到大量资源,应与金融体系联动考虑;房地产政策应考虑到房地产领域的周期波动性,可能带来促进经济增长,促进经济聚集效应等正外部性和环境污染、交通拥堵、贫穷与犯罪率升高等负外部性。

Phang教授在第二节中提出了城市最佳规模的问题。不同城市的生产率存在很大的差异,一般大型城市拥有更高的人均GDPZipf的城市规模法则也说明了同样道理,即“城市排名”乘以“城市人口”的数值是一定的。例如排名第一的城市有2400万人口,排名第二的城市有1200万人口,以此类推。大城市在拥有更大人口规模的同时,也拥有更大的经济规模和更加完备的交通基础设施。但关于最佳的城市规模,学术界尚无定论。一方面,当城市规模超出一定界限时,聚集经济效应不再凸显,人均生产效率开始降低;另一方面,大型城市的高建筑密度和大型的公共交通体系使得人均环境影响更低,有很多积极影响。中国的户口制度一定程度上限制了城市规模的扩张,同时也限制了教育、医疗等资源分配,劳动力的自由流动和异地创业等,对于城市外来移民的限制也会加剧社会的不公平。近期,中国在户口制度的政策上已经有一些改革措施,如2016年发布的《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》,在青岛、武汉、西安、厦门等城市的户籍改革实践等。第三节介绍了土地税收及土地价值捕获的内在逻辑和主要工具。土地的价格上涨是因为整个社会环境改善,增加的部分则应当还富于民。因此,从孙中山开始,土地税收和土地价值回归民众在学界已得到了基本共识。不论是地方政府部门的收入,还是地方交通建设等基础设施的融资,土地收入都往往扮演了重要角色。具体来说,捕获土地价值一般有四种途径:房地产税和土地税,国家将土地所有权国有化,以及公共和私人部门合作开发土地(PPP)。接下来的章节中, Phang教授分别讲解了在土地规划和房地产领域的政策调控。土地用途规划有多种形式,除了最常见的分区法,还包含对开发密度的规定,如限定建筑高度,限定地块面积和街道大小等,也包括对开发体积的规定,如划定城市增长边界,按年度颁发建筑许可证等。长期来看,土地规划可以通过多个层级的发展规划来实现,如概念规划,总体规划等,然后通过政府土地出让和开发环节的详细控制来实现宏观规划。而在房地产领域,Phang教授认为在多数国家,房地产市场本身是运行良好的,房屋价格是天然的调节因素,而政策调控作为调控市场的辅助,也应当遵循市场规律。在评估政策时,最常用的方法用效益-成本分析来判断政策的可实施性,当然一项政策的施行成本小于其带来的正面的社会效益时,该政策就应当被采纳。通常公共政策调控房地产市场主要有几种途径:将土地所有权收归国有然后出让,将国有企业作为开发主体,开发新城和以公私合作的方式开发轨道交通等。具体而言,房地产市场的调控政策可以从租赁市场切入,从需求侧或供给侧进行市场调控。如瑞士等一些北欧国家在控制房屋租金和保护租房者方面卓有成效,美国则是通过发放住房券的方式补贴需求侧,而香港和美国的低收入住房税收抵免政策则是从供给侧进行住房补贴。最后,Phang教授总结道,房地产领域政策介入需权衡总体收益与系统性风险,好的房地产政策能够促进社会公平和政治稳定,加强市场表现和提升建成环境的质量,并促进金融部门和经济的发展。

第二部分房地产金融由Bertrand Renaud教授讲解。Renaud教授首先对于现代金融体系的基本结构进行了梳理。他指出现代金融系统主要有三个支柱性分析要素:如何权衡最佳的投资时间,如何对资产进行估值和如何做好风险控制。而房地产金融和一般金融体系有着共性但也有其特殊性。房屋除了作为工业社会下的一个技术产品,更是一个具有经济意义的商品,体现在五个主要特征:房屋是耐耗品;房屋在设计风格、建筑类型、年代、配套设施等方面都使其具有独特性;房屋的区位属性;房屋的产权意义;房屋市场受到政府监管的影响很大。住房高昂的价格和有限的个人收入使得一个长期的房地产金融体系十分必要,通常分为非正式的房贷体系,国家主要的房贷体系和商业贷款体系几类。

就金融体系而言,金融市场和金融机构是组成整个体系的两个主要元素。金融市场分为有固定交易场所的实体市场,如深交所、纽交所等;另一类则是没有具体位置的OTC市场(Over-the-counter)。随着全球金融系统的不断成熟,家庭资金和房屋单元之间逐渐构建起以金融机构和资本市场为纽带的资金流动体系。在此过程中,金融系统所起到的作用至关重要:比如从时间和空间上转移配置资源,控制风险,搭建支付渠道,将资源汇聚起来形成资金池并且将资产细分以吸引更大的投资群体,提供信息,减轻信息不对称问题等。这一系统中诸多的金融机构本质上是资产转移链条中的一环。他们发行的金融产品往往比家庭直接从企业或其他非金融机构得到的投资机会要更加有吸引力。在一级市场中,企业以真实资产作为抵押,可以贷款,发行债券等;二级市场则是金融机构的交易,他们以一级市场中的债券,贷款等作为抵押品,再次发行新的债券或其他金融产品,最后售卖给投资人或一般储蓄者。尽管金融机构能实现上述提及的诸多功能,但其面临的诸多风险也应受到警惕,如利率变动的风险、市场风险、信用风险、流动性风险、汇率风险等九大风险。

住房贷款是面向家庭单位的房地产金融的主要基石。Renaud教授分别讲解了住房贷款设计的基本原则,另类贷款工具的设计和结构,贷款的定价准则等。住房贷款设计的基本原则是保证借款人的可承担性和债权人的可盈利性,而贷款设计的黄金原则是将风险以一个合适的价格分散到那些愿意承担风险的地方去。事实上,也正是这一黄金原则将金融系统和经济发展有机地链接起来。

具体到一项贷款的利率定价,有两种常用的定价模型:按照贷款的内在成本定价(资金成本、贷款服务运营成本、风险溢价和盈利空间四部分),或按照业内主要银行的基准利率为参照进行定价。在贷款操作过程中,不同国家和地区根据国情和历史沿革,形成了包括固定利率贷款,浮动利率贷款,和其他指数型贷款等多种操作形式,贷款的期限在各国也有很大差别。整体看来,房地产贷款的政策制定对于塑造房地产金融体系有着至关重要的作用。

最后,Renaud教授讨论了房地产领域周期性和稳定性的问题。房地产周期是与金融信用周期,商业发展周期息息相关的。房地产对任意一个经济体来说都占据着重要比重,一般来说,家庭在房地产上的支出通常占据家庭总支出的15%-40%。在一个良好运行的房地产系统中,与贷款相关联的资产应占据着整个金融资产中的很大比例。基于以上背景,关注房地产领域和整个资本市场的关联性十分重要。从日本和其他18个西方国家的经验总结来看,就每个国家而言,房地产板块的波动在短期或是长期来看都与信用周期和实体经济周期有着密切关联;对比各个国家来看,造成房地产周期、信用周期和实体经济活动周期的因素有着很大的共性,美国的周期通常会影响到其他国家,有着明显的溢出效应。房地产市场的剧烈波动可通过三种典型信号来判断:一是社会预期,这将强烈影响到房屋的需求侧;二是房屋供给侧弹性,研究表明当供给侧弹性较高时,房价波动性较小并且房市出现泡沫的可能性更低;第三是看金融工具的介入程度,重点关注抵押贷款总额占GDP的比重,关注不同抵押贷款的行业竞争度,监管质量等。在过去的四十年间,东亚6个经济体的主要城市都见证了大规模的房地产价格周期,例如上世纪80年代的首尔、台北、东京,上世纪90年代的新加坡和香港等。这些地区和国家的房地产繁荣都伴随着经济发展的腾飞,中国并不例外。但中国已有的房地产数据一直是保持上涨趋势的,迄今为止的数据还不足以观测出完整的房地产周期。在2007-2009年的全球经济危机中,北美经济体是此次危机的“震源”,欧洲经济体受到了很大影响,而东亚经济体在此次危机中只受到了较小的边缘影响。起始于住房贷款系统的崩溃,造成住房需求的进一步降低和金融机构的资本减少,进而拉低了房屋建造、住房服务性消费等其他版块,造成GDP整体增速下降。要做好房地产版块的监管工作,应重点关注市场运行、家庭支出结构和银行体系这三个支柱性元素。要建立健全一个良好的房地产金融体系,需要从宏观经济和金融政策、构建金融基础服务设施(如金融法律、标注化的会计系统、支付系统等)、城市发展方面的法律、政策和实践等多角度切入。

第三部分房地产经济由Somerville教授讲解。Somerville教授从基本的城市单中心模型理论切入,讲述了基于区位和交通成本的地租理论,并扩展了多中心城市模型,商业、居住、工业用地分别对应不同地租区间和区位等话题。关于房屋价格问题,Somerville教授描述了基本的房价特征回归模型,可据此控制变量,分析犯罪率、教育质量、公共开放空间、交通条件、空气污染等变量对于房屋价格的影响。此外,本章节也梳理了若干研究城市发展和房价理论的其他常用模型。

在第三讲中,Somerville教授详细讲解了城市带来的经济聚集效应。人群的聚集,知识和技术的溢出效应,以及公共交通的资源利用的效率提升使得平均单位生产成本降低,也使得城市聚集产生的正面经济影响不断凸显。然而随着城市化的进程不断加深, 20世纪60年代以简·雅各布为代表的关注城市化负面影响的思潮不断涌现,人们开始对于城市扩张规模和城市化带来的消极影响予以关注,如交通拥堵、犯罪率提升、环境污染等等。在此基础上,有关城市最佳规模的讨论层出不穷,学者们从消费城市、城市生产率、城市基础设施承载力等多个角度探讨城市最佳规模和发展边界。随着科技的发展,无人车等新技术的诞生和应用,城市未来发展边界的探讨也将开启全新的角度。

对于房地产市场和房屋价格分析,Somerville教授分别从需求侧和供给侧两个方面进行解读。从需求侧来看,房屋本质上是人口居住的需求,因此,人口年龄结构,收入情况,消费指数等都是观测房地产市场需求侧的重要指标,例如不同年龄的人群对于住宅类型,甚至是住宅风格都需求各异。另外,房地产投资也时常扮演着投资组合中的重要元素,房屋资本化率,租售比,房地产周期等都会对房地产投资造成重大影响。值得注意的是,分析房地产市场投资的宏观规律应当与人口结构因素相结合,例如不同年龄阶段的人群在对待高杠杆式的购房方式时态度截然不同,对房地产投资的预期也不尽相同。从供给侧来看,供给侧的监测需共同关注库存量、新建设数量、在售数量和二手房交易量几个要素。关于影响供给侧的因素,Somerville教授列举了几类主要观点。首先是地理因素限制,Saiz(2010)的研究表明城市具有显著的地理因素发展限制时(如山川、海洋),房屋价格显著上升,房地产监管措施更多。其次是地块面积大小,土地合并和整备成本,房屋建设成本等都会显著影响到房地产供给的价格。

77日下午,2017年度北大-林肯研究中心暑期学术交流工作坊顺利闭幕。闭幕式由本次林肯中心暑期培训班班主任金涛女士主持,先后组织进行问答与自由讨论环节与指导教授授予结业证书环节。问答环节由北大-林肯中心研究员石心蕊博士主持,三位指导教授分别就中国土地制度改革、中国房地产税发展前景以及互联网时代下的中国支付方式前沿创新等话题发表评论并为学员答疑解惑。

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心副主任、北京大学城市环境学院院长贺灿飞教授为本次活动发表闭幕致辞。贺教授高度评价了本次培训流畅的组织流程和各位教授深入浅出,紧扣中国国情和时下热点问题的讲解,也对于来自国内外各所高校、研究机构与部门的各位学者前来支持表达了诚挚谢意。贺教授简要介绍了中心目前的主要工作和长期来看的研究方向和远景目标,并期望参加本次培训的各位学者能在今后与林肯中心建立长期联络机制,共同发掘合作机会。

最后,三位指导教师和中心领导为本次培训班57名成员颁发结业证书并合影留念。2017年北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心暑期学术交流工作坊圆满结束。

  北大-林肯中心对学术交流工作坊进行了录制,在线课程将于201710月份上线,欢迎感兴趣的人员届时登录中心官网学习课程。

 

 授课教师简介: 

Sock-Yong Phang教授目前任教于新加坡管理大学经济系,同时担任该校副教务长。她于1989年取得哈佛大学经济学博士学位,主要研究领域为住房和交通经济学,并聚焦于公共政策对于该领域的影响。她曾任新加坡城市重建局,土地交通局和公共交通委员会成员,目前是新加坡能源市场局成员,世界银行、亚洲发展银行和多家政府机构的顾问。

Bertrand Renaud教授的研究领域为房地产金融、金融系统与城市开发的相关问题。他有过超过30多个国家的项目咨询经验,2001年前一直担任世界银行金融发展部门的顾问。他发表过多部具有影响力的著作,曾担任夏威夷大学教授,并曾任教于麻省理工学院,首尔国立大学和香港大学。他曾被任命为OECD城市发展组的负责人。

Tsur Somerville教授现任UBC大学Sauder学院副教授,并且是Sauder学院房地产金融专业基金会控股人。2011-2016年,Somerville教授任UBC城市经济和房地产研究中心主任。他的研究领域主要为房地产开发,住房贷款和房地产金融与市场。此外, Somerville教授也是该领域重要学术期刊的评审组成员。

(供稿人:尹子潇)