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房产税能改善收入分配

  • 作者: 周潇枭
  • 时间: 2012-11-05 23:14:00
  • 来源: 21世纪经济报道
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核心提示:开征房产税,需要各方面慢慢达成共识。开征房产税的意义,不在于增加一个税种,而是政府政策转向的一个重要标志。


现行房产税主要针对经营性房产征税,住房是免税的。去年初,上海、重庆两地房地产税的试点,开启对住房切实征税的时代。虽然国务院常务会议曾明确表态,房产税将进一步扩大试点,但市场对于房产税的争论却从没有停止过,各种声音掺杂在一起。业内不少专家认为,十八大后将会有针对房产税更明确的政策出台,但也有一些专家仍坚持认为,房产税不适合中国。


为何要开征房产税?民众多大程度上支持房产税?现在开征房产税,是否存在一些障碍?中国的房产税,是否会区别于其他国家?房产税对于房价的调控,能起到多大作用?就此,本报记者采访了北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云。


改善收入分配


《21世纪》:房产税争论了很久,却迟迟难以推开,问题究竟出在哪?为什么要开征房产税?


满燕云:开征房产税,需要各方面慢慢达成共识。开征房产税的意义,不在于增加一个税种,而是政府政策转向的一个重要标志。

我国三十年的高速增长,经济增长一直处在优先地位,但也造成了贫富不均的问题。先富起来的这部分人中,有些是资本所得,通过投资投机炒作。房产税,作为一种财产税,能对社会财富进行再分配,改善收入分配不公的状况。

另外,财产税的出台,也为完善地方财政体系,为地方提供稳定税源。1994年分税制改革后,地方主体税种一直缺位。我们现在针对经营性房产和土地使用征收的房产税,在地方财政收入中占比很低。在国际上,无论发达国家,还是发展中国家,房产税都占到地方政府财政的相当比例:美国占州以下政府税收的75%,一些欧洲国家占比在20%以上,而我国只有7%。

我国从1998年开始的住房改革,至今我国城市居民住房拥有率已经达到84%,其中包括商品房、房改房、经适房,即居住在自己拥有的住房。这么大的一块税基,不进行征税,在世界所有国家中,中国是为数不多的国家。征收房产税,还会带来其他好处,比如提高土地的节约利用效率,可能还会利于公民社会的建立。

开征房产税,还牵涉到“涨价归公”的原理。比如一套房子在购买时,只花少量的钱;后来政府利用公共财政的钱,修路造桥等进行投资,使得房子升值,翻了好几番。房主享受了很多好处,却没有付出相应的代价,这是不公平的。


《21世纪》:房产税收所得未来主要用于什么方面呢?


满燕云:无论是国际惯例,还是中国的实际情况,房产税主要用于民生方面,如教育、医疗、公共安全、公共基础设施等政府服务上。

房产税是改革的一个开始,一个契机,因为开征房产税可能带来政府的转型。现在的土地出让金主要用于基础设施建设,而未来地方政府不光要搞建设,更要注重民生,比如注重教育投入,改善居住环境,使得当地房屋更有吸引力,房价便会上升,相应税收也增多,这样形成良性循环。


可规范政府“收费”


《21世纪》:现在房地产行业相关的税费很多。土地出让环节有土地出让金,房产流转中有契税,还有土地增值税等。未来再针对住房开征房产税,是否会进一步加剧纳税人的负担?现在地方政府很多收入,都不受监督,多了一个税源,是否会使得地方政府的权力进一步扩张?
 

满燕云:房产税改革,目的在于减少对各项“收费”的依赖。土地出让金实质上就是一项“收费”,其总额大概占到当年税收总收入的三分之一,规模很大。有学者统计,各地方政府在住房建造环节还收取形形色色的费多达60种,占房价比例近20%。
 

收费不同于税收,其中有很多不透明、不规范的地方,也没有纳入预算管理,容易造成腐败;大量收费还加重了税负。我国房价居高不下,部分就归结于这些“收费”。
开征房产税,就要减少原来的各项收费,这牵涉到一系列的改革,而不仅仅是增加一个税种的问题。房产税属于资本税,是累进税,即越富裕的人,税负越高;很多中低收入家庭基本可以免税。
 

针对住房征收房产税,这是直接税,民众会更加敏感,也会对地方政府的透明度提出更高要求,希望能参与到地方政府的决策,还会监督政府,抑制地方政府过度投资和浪费行为,这也能促进公民社会的建立,推动政治和行政体系改革。
 

经我们在四个主要城市的民意调查发现,有42%的家庭是无条件地支持房产税的征收;如果房产税有利于抑制持续高涨的房价,支持比例上升到65%;如果房产税切实做到“取之于民,用之于民”,即用于改善教育、医疗等公共服务,支持比率则达到70%以上。
 

《21世纪》:房产税在调节房价方面,究竟能起什么作用?
 

满燕云:依照国际惯例,房产税高,房价自然会低。相当于“分期付款”,因为未来定期还需要交纳房产税,这自然会对房地产的首笔交易——土地出让金的成交价格造成影响,会降低土地出让金的拍卖价格,进而在一定程度上降低房价。
 

开征房产税的主要目的,不是要降低房价。但是房产税改革一定会加大住房持有成本,一定程度上会降低房价和空置率。如果房产税能替代房产开发环节的各种隐形的费用,并有效监督房产商获取暴利,新房的价格会较大幅度的下降。当然房价是由市场的供求关系决定的,房价之所以高,一方面是因为投资投机及炒作,一方面是货币供应量大,还有一部分原因在于,近几年一线城市商品房用地的供应量有限,地价太高且上涨较快。
 

我们研究发现,住宅用地占全国土地总供给的比例为30%左右,工业用地占土地供应的50%以上。在美国,土地供应中,50%-60%是住房用地。指数研究院的数据显示,2010年,北京、上海、深圳、广州住宅用地成交的平均价格每平方米达11360元,而工业用地的价格只有683元。而二线城市住宅用地成交价每平方米只有4240元,工业用地价格在328元。
各个城市的住房供给很不一样。一些二三线城市,房子造得过多,空置率高。而一线城市像北京、上海、深圳等,却需要提高住房用地供给。但这些城市土地储备少,供应上不来。
技术上不存在问题
 

《21世纪》:房产税是直接税,牵涉到住房信息。有人说,住房信息这一块不是公开的,地方政府可能心里也没底,使得未来开征房产税困难重重。也有人说,不少房子产权不明晰,也没办法征收房产税。您怎么看?
 

满燕云:征收房产税,不是对“人”,而是针对“房子”。不论是住房使用者,还是住房所有者,任何一方交税都可以。城市居民的住房中,有购买的商品房,也有产权不明确的房子,还有出租者等,这些都不影响房产税的开征。我们是针对房子下税单,每个房子都会有一个档案和税单。
 

要征收房产税,首先要知道房子在哪个小区,每套房子的市场评估值是多少,然后再依照房产税政策下税单。现在可以依靠GPS很准确地定位哪个地区有哪些房子,房子的信息能很快掌握。
 

再者就是评估技术,我国经过多年的摸索,很多城市的评估技术已经很先进,甚至达到国际水平。如杭州市开发出的电脑批量评估技术,现在主要用于契税的征收。契税需要计算出二手房的市场价值,也需要应用房屋评估技术,这样能避免“阴阳合同”的出现。政府评估的二手房屋的市场价值,已经被当地老百姓接受。
 

在美国和香港地区,如果这个房子应该交税却没有交税的,除了交滞纳金和罚款,政府可以依照相关法律实行强制手段,如果累计几年没有交税,可以依法进行拍卖。
 

《21世纪》:在我国开征房产税,应该沿着什么路径?
 

满燕云:首先需要进一步扩大试点,允许一些城市来实践。因为中国太大,各地情况很不一样,不能一刀切,需要有不同的模式。另外还需要调动地方政府试行房产税,政府职能转型与管理创新的积极性。省级政府应起到很重要的协调和监督作用。
 

一定要采取灵活的政策。有些省有好几个中心城市,有能力进行的,可以让中心城市都参与尝试。一些发达城市具备优势的,类似深圳、杭州、大连等地,有关评估技术早已开发出来了,人员培训也比较到位,能先进行试点。
 

未来还需要中央或各省出台评估法,规定怎样对房产税的税基进行评估,使用什么方法和标准,需要将按市场评估值计征房产税写入规章中。还需要确定哪些房屋是免税的,可能还需要有一些特殊政策,如对房屋用途、房龄、免征对象及范围等因素加以考虑。这些具体安排,需要参考民意,多加讨论。
 

目前,国际上有两种模式。美国房产税是完全归属基层政府。但还有一些国家,房产税并不完全属于某一级政府,而是允许在不同层级政府间进行分配。这个具体模式,未来可以讨论。

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