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要为新城新区建设发展提供空间

  • 作者: 孙晓青
  • 时间: 2014-01-09 09:27:16
  • 来源: 凤凰网城市
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凤凰网城市:您如何看待中国的新城新区建设中出现的“鬼城”现象?
刘志:伦敦在二战结束的时候开始新城的发展,新加坡在上世纪50到70年代发展新城,香港在70年代开始新城发展,他们这些新城规划建设是与政府已经明确看到的人口与住房需求直接相连的。反观中国,城市化是个大趋势,显然城市发展这个需求是有的,但是每个城市对未来需求的预测,要客观和科学。我们在媒体上经常看到关于中国住宅空房状况严重的报道,显然是市场供需之间出现了问题。
中国出现鬼城的情况,有两个主要原因,第一是住房供给超过了真实的需求,第二个就是中国老百姓理财的可靠渠道很少,只能把钱投到住房上,这无形中增加了“需旺”的现象。
影响住房供需,还有区位因素和综合配套服务因素。楼盘区位不好,需求就少。现在出现的鬼城基本上只有一栋栋房子,看不到配套的公共服务,看不到学校、医院、公共交通、商贸,这说明中国的新城建设失败的例子,大都缺乏一个科学的综合规划和综合配套服务。
凤凰网城市:正如您所说,中国百姓更多地将房子当成投资的手段,有些新城并不是房子卖不出去,而是都卖出去了却没有入住,造成了鬼城现象。同时我们可以看到另一面是,在城镇化大趋势下,大量的农村人口搬迁到城市,他们的住房需求却没能得到解决。这种对比显得很扭曲。
刘志:是的,中国城市家庭的有房率达到85%以上,在发展中国家,甚至在全世界都算是很高的,当然我们也看得到有很多房子被买下来之后没人住,也没租出去。在我看来,这是现在城市的住房市场结构性的扭曲,一方面是商品房供给过剩和保障房供给不足,另一方面是租房市场和买房市场之间的脱节。这都说明了整个住房市场的低效。所以一定要把市场上扭曲的因素找出来,并将这些因素逐步消除,形成一个真正有效的市场。
凤凰网城市:您刚才提到“切实的需求预期”问题,现在也有观点认为地方政府出现了这种鬼城现象,是因为政府过度依赖土地财政,造成土地的利用率非常低。对此中央城镇化会议也明确提出了“提高城镇建设用地利用效率”,“耕地红线一定要守住”,您如何看?
刘志:其实各个城市面对的用地约束还是很大的,一直都有18亿亩农田红线的约束,每个地方政府都要面对这个问题。我们城市的供地计划是跟着这个城市的总体规划走的,但我们很多城市总体规划本身就存在问题。一方面是地方政府对未来的需求预期过于乐观,把未来人口规模预测得很大;另一方面是整个国家规划体系在宏观控制上并没有效地起到作用。后果是,过于乐观的预估造成了城市每年的供地计划超出了实际的需求。所以,城市规划对远景城市规模、人口规模的预期不能过于乐观,应考虑到各种可能的情景,尤其是最坏的情景出现时怎么办。这样的工作叫做情景规划。地方政府应该重视情景规划的应用。
“鬼城”出现是机会成本的巨大损失
凤凰网城市:现在有一些曾经的“鬼城”,经过这么多年的变化,慢慢地恢复了人气,这不禁让我们想的是,“鬼城”现象是不是应该放在一个更长的时间里去考察,而不该立即下结论?
刘志:在城市化的大浪潮中,很可能出现提前建设和过早建设的情况,比如北京五环路,刚建成的时候,没有多少车流,过了几年之后,车流渐多,现在经常出现堵车。但是必须要认清的是,能力饱和之前这个阶段越短,说明这个项目越成功。空城拖延的时间越长,后果越严重,空城的出现本身就是一个失败,因为造成了大量投资机会成本的巨大损失。所以不论什么时候出现缓解的情形,你前边的损失都不可挽回,后面只是一个补救而已。
凤凰网城市:您刚才提到的伦敦、新加坡和香港,这三个城市在建设新城的过程中是否也存在过“鬼城”现象,它们又是怎么来解决的呢?
刘志:伦敦的新城是在伦敦绿带之外的用地上建设,这些卫星城因为离城市中心比较远,在就业和住房方面也未能有效地就地平衡。但通过轨道交通把卫星城和伦敦市中心连结起来,扩大了卫星城可达的就业机会范围。这是非常重要的,因为没有可达的就业机会的话,你建一座城大家可不一定来住。此外,基础设施要跟上,社区文化建设和公共服务也要跟上,这些都是政府需要规划考虑的事情。新加坡和香港都沿袭了伦敦的规划传统和经验。可以说基本上这三个地方并没有出现过“鬼城”的现象。
新城建设应做全面的综合规划
凤凰网城市:在这些国际新城规划范本中,在您看来最突出的经验是什么?
刘志:在建设之前要做全面的综合规划,并要有一定的弹性,随着发展变化能快速调整。比如香港的新城建设的经验。70年代的时候,新城建设始于港府的十年建屋计划,针对的是住宅短缺的问题。由于港岛和九龙缺乏发展用地,新城都在新界选址发展。从70年代一直到现在,香港在新界建设了9个新城,它们现在已经容纳了300多万人口。
香港经验成功的地方在于,第一,有精心的综合规划,把居住、工业、交通、配套设施全部都考虑了。但是也遇到了一个问题,规划的时候是70年代,后来香港工业转型,制造业衰退,导致新城的规划工业用地闲置,新城内的就业机会不足,居民还是要回到市中心工作,所以香港的新城全是通过轨道交通与市中心连结起来。在综合设施方面,比如学校、街市、游泳馆、警署、邮政全部都配套。市场和政府两者之间职能也是分得很清,新城里面商品房是由市场来提供,而政府则给低收入阶层提供的公屋。
凤凰网城市:可以看出,轨道交通在新城规划中起到了非常大的作用。
刘志:是的,我们可以再看看其他例子,比如新加坡的星座规划,其主要特点就是轨道交通把所有的新城与市中心都连结起来,没有轨道交通的联系,外围的新城是没有生命力的。所以,轨道交通是很重要的,是解决职住平衡的手段,星座规划也解决了城市发展用地之间的绿地保护。这种经验对中国是有参考价值的。
丹麦哥本哈根的新城规划,俗称“手指规划”,也是典范。这个规划很有前瞻性,政府知道城市化的发展是长期的,在大规模需求到来之前先把放射状的轨道交通走廊建立起来,然后沿走廊建设一个个新城新区这就在大都市范围解决了职住平衡问题,住在新城新区的居民,可使用高效的轨道交通,到市中心就业。轨道交通服务是由国营铁路公司提供的。
这里面就有一个问题要考虑,对于新城的选址,政府也得要考虑自身的财力,新城选的太远,政府没有财力提供快速交通,这肯定是失败的。一般来说,一小时的通勤是在可承受范围内,一般超过一小时就不太合理了。所以,在规划中,距离和速度都要考虑。
凤凰网城市:之前您曾说过要把轨道交通建设与密度建设结合起来,这是出于怎样的考虑?
刘志:我们现在都讲城市发展的可持续性,讲气候变化、讲能源安全,而这些都跟城市的人口密度有非常大的关系,中国的新城发展也脱离不了这个问题。我们的城市用地发展面临农田的约束,更要走高密度发展的模式。高密度土地利用与轨道交通相结合,会带来许多优越性。举一个例子,日本东京的新宿站,白天走在新宿的马路上,你不会想象到一天内有300多万人就在下面的地铁进进出出的。这片区域里面有100多个地铁进出口,许多进出口都直接连结到写字楼里。这就是对密度和交通之间的规划处理。现在,世界上越来越多城市采取这种模式,把高密度物业开发和轨道交通、公共交通结合起来。
凤凰网城市:基于您刚才提到的诸多城市的国际经验,能不能为我们总结一下对于新城建设的建议?
刘志:首先,新城新区发展有许多国际经验可以学习;其次,切实的需求预期是根本,这需要详细的科学论证,;第三个要有精心的新城新区综合规划,不能急功近利,盲目上马;第四,要综合打造高密度的土地利用与高效的公共交通体系;第五,可以利用土地利用与轨道交通的一体化,建立轨道交通的融资模式,把规划、密度、还有投融资都有效地结合起来。
凤凰网城市:在您看来,对于现在存在的鬼城,未来应该如何解决?是否还有发展的必要?
刘志:首先,它既然已经投资建设了,我们还是要考虑怎么样才能尽量减少损失。其实,很多鬼城是因为超前建设,未来如何,还要看中国整个经济发展和城镇化的过程,迟早这些超前提供的能力会逐步被将来的需求所消化,当然这个过程有多长,我们不知道,要看整个社会经济的走势。但是我觉得政府应该分析它为什么成为一个空城,为什么在城市化大背景中出现了这个情形,是因为缺失了哪些方面的要素才导致这样的情况,做了研究之后就能相应寻找解决方法。

原文链接:http://city.ifeng.com/special/csgc/20131226/403011.shtml